券商最新研报

  □行业近况

  上周末银监会官员在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。依据该项解读，二套房新房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位；同时也明确提出对于开发贷款和土地储备贷款“三不贷、三挂钩”原则，即对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款；地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩。

  □评论

  一、对二套房明确以房屋数量为认定原则，短期抑制投机需求力度更坚决：以前是只要购房者还清第一套房贷款，或者人均居住面积低于城市平均水平时再购买第二套住房，还是可以比照首次购房，而该次明确提出以房屋数量来作为认定是否为第二套住房的标准，监管部门对于房贷新政解读比以往更加严格，政策着眼于“居者有其屋”而非鼓励投资/投机，而银行层面，我们预计在经历1季度按揭贷款5227亿元放款后，在住房信贷方面也将开始逐步谨慎，因此，未来一段时间内对于投资、投机性需求的抑制都会比较明显。我们同时注意到，此次银监会表态是继国土部、住建部后，在一周内第三个部门出台的配套细则，就目前政策出台的力度以及密集程度来看，

  总体上原则是“从快从严”，短期内抑制投机需求的力度和决心都很坚决，对于资本市场情绪扰动也会比较明显。

  二、“三不贷”将打击挪用信贷资金炒地，有益于平抑土地市场热度：“三不贷”是指国土部门确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业不予发放新的贷款；建设部门认定的捂盘惜售、囤积房源和哄抬房价的房地产商不予贷款；对挪用银行的贷款缴纳土地出让金的不予贷款。“三不贷”影响的主要是土地市场，集中打击土地有瑕疵的开发商获得信贷以及挪用信贷资金炒地的行为，我们认为，这将促使一大批运作不规范的小开发商退出土地市场，有利于平抑目前土地市场过热氛围，长远来看，也有利于行业整合及集中度提高。

  三、“三挂钩”主要规范项目层面信贷使用，考验开发商资金运作能力，将延长供给释放的时间：“三挂钩”主要是地贷挂钩、建贷挂钩和房贷挂钩。该项政策执行将规范开发商项目层面信贷使用，对于其资金运作能力要求更高，意味着供应增加的速度可能放缓，新房供应量释放的过程会更漫长。

  □投资建议

  近一周来，政策已经从国务院层面转向部委层面，政策的严厉程度超出预期，尤其是此次信贷政策透出的信号，“宁可错杀，不可漏过”的态度，我们认为后续还将有其他配套政策出来，包括土地增值税和房产税等，政策风险还没有释放，建议投资者保持谨慎，尽管地产股调整幅度较大，我们仍维持“房价不跌，地产股不会涨”的观点不变，下半年地产股将有较好的投资机会，建议投资者逢低吸纳，耐心持有。      中金公司