就像一场球赛一样，主力运动员“刚需”在率领球队大比分领先后，战术性的被换下场补充能量和水分，而其他的队员在比分领先后球赛打得更加放松和娴熟。于是，人们在岁末看见了改需、高端、商业甚至是土地市场集中爆发的新局面：麓山、牧马山板块高端物业的龙虎相争；保利、蓝光在投资性商业物业持续发酵；追求差异化的入门级别墅踊跃入市、花园洋房悄然走热；六连拍拍出天府新区“左边锋”华府板块……
　　成都的岁末楼市结构性回暖的趋势已经显现，特别是高端住宅和商业地产会在接下来有不俗的表现。
一切是否预示着楼市春天已经不远？

高端市场王者之战
　　牧马山、麓山板块借优质的自然景观资源，始终瞄准高端置业人群。
　　10月的麓湖白玉台、牧马山蔚蓝卡地亚都取得了不错的销售成绩，麓湖500万级的独栋白玉台蓄客不到1个月，55栋产品开盘当天就消化了50套；11月新加入的建发·浅水湾更是在麓山大道到处布满“大获全胜，20天劲销30套，引领成都高端楼市”的广告牌；铂雅苑开盘在即，几乎所有人都惊叹“楼王”室外景观打造和室内装修工艺的无与伦比。
　　成都别墅市场群雄向上。无论是牧马山板块、龙泉板块、麓山板块，还是远郊的青城山板块、都江堰板块，以及温江、新都别墅板块，高端物业均继续走高。

商业地产低开高走
　　龙湖推出的“天街系列”，在成都楼市刮起不小的旋风，被称为“龙湖天街现象”。
　　保利、蓝光、和黄等也敏锐嗅觉到这一点，充分推出商业项目应对市场变化。
　　10月25日，“龙湖·时代天街”首批次临街商铺两小时内售罄，最小的投资户型仅15平米。保利旗下13大项目，150万平米商业集中亮相的气势，在年底掀起一场商业投资盛宴。据统计，保利商业房交会吸引了将近5000余人，短短两天创了成交1.5个亿的销售业绩。商业王者蓝光地产更是霸气归来，目前推出的“蓝光文旅置业计划”，旗下的三大项目均实行团购政策，消息一出，位于黄河中路的空港城便被挤得水泄不通。

改需市场 变脸出镜
　　岁末，改需市场也出现了一股暖流。以主打差异化、兼具墅居和大平层特点的花园洋房逐渐走热。新亮相的城东区域炜岸城将在12月推出首批次6+1层电梯花园洋房；塔子山一号仅13栋英伦风情的6+1电梯花园洋房持续热卖……
　　目前，成都在售的花园洋房大概20余个。城西的和记黄埔彩叠园、城南的富豪·新岸、城北的金科·天籁城等等，改需变脸出镜，存量较为充足，远离城市中心，离尘不离城，吸引了众多购房者的目光。
｛刚需篇｝
岁末冲刺刚需楼盘集体返场
　　来自中国指数研究院最新数据显示：11月全国100个城市（新建）住宅平均价格，为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%，自6月分止跌后连续第6个月环比上涨。
　　12月3日，易居房地产研究院也发布报告：从全国商品房销售情况看，前10月销售量已经接近去年同期，全年商品房成交超过去年已毋庸置疑。
　　在成都，楼市向好趋势明显。值得注意的是，10月成交额排名前十的绝大部分为刚需楼盘，前三甲分别是中德、COCO蜜城、卓锦城。刚需行情在岁末集体返场，开始最后发力冲刺。

低总价小户型 刚需楼盘走热
　　中原数据显示：10月份销售冠军是中德英伦联邦，以超高的得房率特点持续热销共成交799套，成交均价在7500元。从第二名开始分别是：蓝光COCO蜜城；卓锦城；保利香槟光华；成都A区；蓝光COCO金沙；锦城世家；城置·尚豪庭；蓝光锦绣城。
　　记者观察到，年末持续销售的房屋，第一类是前期销量较好项目频频加推房源，例如中德英伦联邦和COCO蜜城，保利香槟光华；第二类是久未新推的老项目后期，例如卓锦城。其他盘的热销，与道路的改造不无关系，例如2.5环的贯通，中铁二局刚需项目“马克公馆”就惹来抢购追逐，城东的阳光100米娅中心也每天保持10套以上的走量……
　　据悉，蓝光、佳兆业明年将主打“民生住宅牌”，就是户型紧凑、房屋总价亲民的青年首置房。

年底土地补仓 备战明年市场
　　刚需项目开发追求短平快。部分房企在销售回暖后，资金压力得以缓解，能在土地市场上投入更多的资金。据中原地产的报告，11月份前29天，经营性用地供应面积较10月同期上升约219%，预计年末土地市场仍将维持活跃。
　　今年的土地市场，呈现较为明显的“前冷后热”。中原地产报告显示，今年上半年成都土地供需为近三年的新低，下半年供应和成交活跃度，明显超过上半年。据有关人士透露，明年蓝光的战略首先是土地市场积极补仓，其次在产品打造上并不局限于现阶段开发的刚需小户上，下一步将在产品研发升级或换代，给成都市场带来更新鲜的感受。
｛高端篇｝
东西南北高端住宅全面发力
　　2012岁末，成都楼市意外地迎来了高端市场的集体狂欢。
　　狂欢的发端是号称“豪宅第一品牌”的星河湾发起，麓湖、建发浅水湾、中铁建西派国际等高端物业很快加入战斗。一时间，高端物业在成都的东南西北全面发力，取得不俗的销售业绩。
　　压抑两年之久的高端物业，似乎已经悄然解除冰封，迎来了久违的“春天”。

高端项目岁末井喷
　　谈及成都高端市场，必然要提及由星河湾和雅居乐合作开发的项目铂雅苑。
　　今年8月，铂雅苑率先吹响了高端市场的第一声号角。以“幸福成都世界羡慕成都铂雅苑邀您体验幸福之旅”走遍四川各大二级城市，一时之间铂雅苑令成都的高端市场受到了全国关注。
　　10月，微博上“麓湖与铂雅苑之争”，让另一高端产品麓湖精装独栋白玉台走进人们视线。
　　11月，多个高端产品开始全面发力：建发·浅水湾、中国铁建·西派国际、华润·金悦湾、中海·城南华府等项目陆续入市。
　　据中海地产透露，今年成都中海业绩主要贡献来自高端系，包括城市别墅、高端别墅、城市豪宅，为今年的销售业绩奠定了坚实基础，是主力销售产品，占比达70%。

MINI别墅也来分羹
　　高端项目的热销之势令业界惊讶。数据显示，11月16日，铂雅苑当天认购113套，吸金7亿元；11月17日，中国铁建·西派国际开盘，创造出3.6亿元的销售业绩；建发·浅水湾推出的500万级独栋，一周卖掉了15栋；华润·金悦湾不动声色地推出300万/套起的211㎡奢装四房三厅产品，引发成都西边的高端鏖战；11月底，攀成钢区域精装豪宅项目仁恒·滨河湾亮相，预计年底开盘……
　　其中，500万以上级的豪宅客户是争夺重点，各项目使出浑身解数“抢客”。一些入门级的高端产品，还有MINI别墅等也都共享了市场这一杯羹。例如，位于城东的200万级城市别墅东山国际·英伦半岛，据该项目相关负责人说，“这段时间，我们每天接待别墅客户平均达30余组。”
｛观点篇｝
预示楼市春天？
　　时至年末，回溯今年成都楼市的历程，从“刚需救市”到“改需登场”再到“投资客入市”，购房者的热情在今年迎来了阶段性的爆发。
　　刚需继续坚挺，高端岁末走火，成都楼市呈现出一派热火朝天的景象。结构性回暖的趋势已经显现。一切是否是昭示着楼市春天已经不远？就此，华西都市报记者采访了华西城市与房地产研究院首席研究员温利阳、王志纲工作室西南区总经理张志宇、东山国际新城营销副总经理左明强。

符合多方利益 春天一定会到来
　　——华西城市与房地产研究院首席研究员温利阳
　　无论是大热的写字楼、商铺，还是广受赞誉的高端物业、MINI别墅，从各方的反馈回来的信息来看，结构性回暖已是不争的事实。
　　温利阳认为，结构性的回暖会促进明年的楼市恢复以往的交易模式，买方双方都不再有什么顾虑，买买完全是依据个人喜好与消费力来选择产品。
　　目前各方都希望房地产业“热起来”而不是“疯狂起来”。温利阳说，由此符合多方利益的房地产业的春天一定会到来，而只符合开发商利益的春天可能会继续受到调控与监督。

回暖与否关键还看产品
　　——王志纲工作室西南区总经理张志宇
　　今年，“反季节热销”成为了成都楼市热门话题。以往房地产市场传统的旺季“金九银十”没有如期到来，所谓的“寒冬楼市”却被需求上涨的购房者搅热。
　　为什么会出现“反季节热销”的现象？张志宇分析说，“反季节热销，主要是由于年末刚需市场的启动所造成的，对于总是要买房的刚需群体而言，房交会后，经过一阵观望做出选择。另一方面，开发商年底密集加推房源，同时在价格上做了一些调整，给出一定优惠，大大增强刚需购房者购房的决心。”
　　今年热销的住宅项目主要集中于80-120平米之间，多以首次置业或首次改善型置业为主。张志宇认为：楼市回暖与否还要看市场。事实上购房者的需求一直都存在，无论是代表城市化的刚性需求群体，或者是体现人民生活水平提高的改需群体，他们有需求，市场就有回暖的可能。所以，产品和项目必须符合市场的要求，才能得到购房者的接受。

岁末热销还在于“市场压抑”
　　——东山国际新城营销副总经理左明强
　　谈及“反季节热销”，左明强认为，年底成都楼市出现反季热销的现象，应该放置于2012全年楼市的一个规律中。简单来说，2012年成都楼市呈现一个“淡季不淡，旺季不旺”的趋势。
　　从近期的城南写字楼市场看来，价格下调已经是当中部分开发商的共同策略，从去年城南写字楼普遍在10000元/平米以上的价格，到11、12月层出不穷的7000、8000元/平米的写字楼产品。城南写字楼的价格下调已经达到20-30%，随之带来的显然是一个旺销。
　　左明强说，别墅和高端物业板块的热销，原因主要在于2011-2012年被过度压抑的市场，实际上别墅和高端物业的购买需求一直存在，这部分需求在岁末终于爆发出来。拿东山国际新城近期正在主推的英伦半岛别墅为例，作为200万级的极具性价比别墅产品，售楼部近半个月来接待1000多组客户，登记意向客户200余组，市场的关注程度远超预期。华西都市报记者罗杰肖倩孙诗琪张静江先海