人物

    叶檀

    叶檀，复旦大学历史系博士，主要从事资本市场、房地产市场、金融等领域写作，著有《拿什么拯救中国经济》、《中国房地产战争》等畅销书籍。她现为国务院新闻办《中国网》专栏作家、专家，《环球财经连线》财经评论员，《解放日报》经济评论员，央视财经频道特约评论员。此外，她还在《南方都市报》、《南方人物周刊》、《财经国家周刊》、FT中文网等多家媒体开辟财经评论专栏。

    ■华西都市报记者赵雅儒

    3月14日，温家宝总理关于对国内房价远未回到合理价位的表态，国内楼市在未来很长一段时间内都将处于转型期的趋势已经十分明显。与此同时，四川省统计局1-2月的数据也显示住房成交量大幅下滑。

    在这持久的转型期中，身处房地产市场中的各方——开发商、投资者、刚性需求者，又应该如何突出重围、实现共赢呢？针对这一话题，知名财经评论员叶檀接受了华西都市报记者的专访。

    |房地产调控：将长期软着陆

    3月14日，温家宝总理在两会之后的记者招待会上公开表示，房价还远远没有回到合理价位，楼市调控政策不能放松。在这一消息的影响下，14日午后，沪深两市的房地产板块立即大幅跳水。

    什么样才是“合理价位”呢？叶檀表示，房价合理是投入与合理利润匹配，是房价与收入匹配，这是实体经济行业的经典术语。也就是说，未来房地产不再是投资者主导的市场，而是城市化进程中刚性需求为主的市场，除非出现失控情况，暴利不再成为选项。而此次调控略有成效，正是明确的预期与抑制投资性需求相结合的成果。

    “事实上，这也是房地产调控以来的主导思想。股市地产板块的大起大落，证明很多人对房地产调控抱有不切实际的‘松绑’幻想，甚至愿意以长期泡沫、失控为代价换取眼前的短暂收入。”叶檀表示。

    她更进一步指出，房地产市场是个与货币金融、地方财政、基础行业互相捆绑的行业，远未松绑。因此，国内的房地产调控是个长期的软着陆过程。

    |成交量：逐步企稳

    在房地产调控远未到位消息发布之后，国内房地产市场将迎来大变局已成既定事实。

    而对于2012年1月全国各地房市成交量出现的大幅下滑，叶檀表示，这主要是受今年1月春节这一地产销售淡季所致。“事实上，从月度数据我们可以看到，2月的成交量已经有所回暖。我认为接下来国内房地产市场的成交量难以再出现大幅下滑，而会是一个逐步企稳的过程。”叶檀说。

    但对于房价，叶檀则认为大幅下滑的情况难以出现，“希望房地产失速下滑，让钢铁、水泥等企业全部都去养猪、承揽市政工程，同样也是一厢情愿”。

    “有人说，中国的房价贵，现在不要出手，不要买，会跌50%，甚至70%，一直跌到街边的人都买得起房子，中国的房价才跌到底。大家想象一下，如果中国房价下跌50%，中国市场已出现什么情况，化工产品不行，铜的价格不行，铝的价格不行，钢铁产量不行，大部分跟房产有关的产业都在停产。可以想象一下，如果我们的商品房均价同比下降30%，会出现什么情况，所有人都不还账，房地产商也还不起钱。”

    |开发商：保障房可期待

    而对于众多地产商来说，如何在变局中寻求转型升级，依然是不得不认真思考的问题。

    “现在可以看到的是，部分地方政府已经出台了一些微调政策。在未来一段时间，这类微调政策的频率应该会比较频繁，但是调整幅度肯定不会太大。不过，可以肯定的是像2009年到2010年期间的火爆局面是不会再有的了。”叶檀说。

    而对于开发商如何把握方向突破困局，叶檀也给出了意见。“一方面，二三线城市无疑是一个很好的选择。这个其实不用说，去年很多有条件的开发商都已经深入到了各个二三线城市。另一方面，在政府鼓励刚性需求的导向已经十分明显的情况下，争取保障房建设将会是另一个方向。”

    她认为，在以刚性需求为主导的市场，供求关系将显示威力。而政府鼓励刚性需求的预期十分明确，市场回暖正是刚性需求预期的产物。

    “目前一些银行已经打开了首套房贷优惠利率的闸门，地方放开公积金贷款，上海等地降低了保障房供应门槛，鼓励更多的人进入市场，与政府共享产权。这是地方政府在狭窄的调整空间内，既要保障民生又要回笼资金的举措。”叶檀说。并且，鉴于中国人对于自有住房的看重，只要未来中国经济上升，收入相对于住房价格维持均衡水准，就不必过于担忧刚性需求者的信用。

    |购房者：刚性需求可出手

    与此同时，不仅是开发商在面临房产大变局来临时需要转变观念，购房者也应仔细分辨楼盘性价比之后再出手。而对于普通购房者来说，今年是否是购房的好时机呢？叶檀认为，针对不同类型的购房者情况也不同。“如果是刚性需求的购房者，就可以出手了；如果是投资者，要看楼盘的性价比，要看配套。总之应该综合考虑房子的性价比来买房。”叶檀说。

    叶檀进一步举例称，例如在北京市中心的地方，价格在每平方米2万元以下，毫无疑问应该买，因为北京市中心的楼盘到现在还在涨。但有些地方房价之前疯涨，现在在不断下跌，这就是性价比不一致的地方。

    不仅如此，叶檀还指出，对一些价格已经降到底的楼盘能买与否，则与开发商、楼盘品质都有关系。例如部分品质比较好的楼盘，七折时会有很多人去买这个楼盘。因为楼盘本身的性价比，包括地段、周边配套都非常好。所以直接打七折，照样有人买。

    “有的打折不能买，有的打折能买。总而言之，今年不能再像以前一样闭着眼睛买房了。”叶檀总结道。

    言论

    股市下跌：证明很多人抱有不切实际的“松绑”幻想，房地产调控是个长期的软着陆过程。

    突破困局：二三线城市无疑是一个很好的选择，保障房建设也会是另一个方向。

    两条出路：刚性需求购房者，可以出手了；投资者，综合楼盘性价比和配套后来买房。