人物

    吴晓波

    毕业于复旦大学新闻系。财经作家，哈佛大学访问学者，“蓝狮子”财经图书出版人。常年从事公司研究，现任职于东方早报社。主要出版作品：《大败局》（2001年）、《穿越玉米地》（2002年）、《非常营销》（2003年）、《被夸大的使命》（2004年）、《大败局2》（2007年）、《激荡三十年》（2007年）、《跌荡一百年》（2008年）、《吴敬琏传》（2010年）、《浩荡两千年》（2011）。其中《大败局》被评为“影响中国商业界的二十本书”之一。

    ■华西都市报记者陆阳阳实习生鲜菁萱

    从一个记录者到一个观察者，吴晓波用自己的独特的视角剖析着中国经济的走势。对于房地产面临的形势和变局，近日，他接受了华西都市报记者的独家专访。

    |关于合理价位：不存在实际的价位点

    华西都市报：“合理价位”这个词在网络上非常火，那您觉得什么样的价位才算是合理价位？

    吴晓波：我觉得不存在这个价位点，因为中国房地产现在的成本构成，一个是土地成本，一个是费用成本，这两个成本差不多占了整个房地产成本的60%。它的整个下跌，实际上是整个国民财富的资产下跌，房价的承受压力点实际上首先是政府的压力点，其次是开发商的压力点。更大的范围来讲，是中国整个实体经济的压力点，我认为不存在一个所谓的合理的价位点。

    |关于房价：房价的下跌超乎想象

    华西都市报：您曾经说过中国的房价15年内不会有下降，您当时判断的原因是什么，而您现在是否依然坚持？

    吴晓波：我认为这次房地产价格跌的幅度是超出想象的，跟之前的判断是有差距的。我们原来认为在一线城市中心区域的下跌范围是在5%左右。而现在实际情况已超过了当初的预判。

    华西都市报：这次房价下跌，超乎您想象，您之前没有预估到的原因是什么？

    吴晓波：整个调控周期非常的长，这说明中国整个宏观调控的经济的抗击打能力很强。

    华西都市报：您对未来房价的走势是怎么判断的？

    吴晓波：现在大家都在讨论一个点，就是房地产调控什么时候到位。第一，我认为这个点是不存在的。第二，这个点是一个评估值，我认为它跟几个指数有关系，第一是跟地方财政方有关系，第二是跟城市失业率有关系，第三是跟内需消费有关系。

    |关于发展：长远看，中西部影响更大

    华西都市报：您认为在一线城市调控非常严厉的情况下，对二三线的房地产是不是有一个更大的发展空间？

    吴晓波：现在这个时间点对所有开发商来说谈不上发展的问题，它存在的是一个合理回归的问题。今年一线城市的CBD的价格，比如写字楼，它的租金价格是上涨的。中心城市的二手房的价格的下跌是很缓慢的，这个跟我们之前的判断差不多。城乡交界部新开楼盘的下跌空间比原先要大。

    华西都市报：您觉得这种整体范围的调控，对于中西部的房地产是不是有不一样的影响？

    吴晓波：这个是未来宏观调控的一个讨论点，房地产主要是跟地方的区域性和财政收入关系着最大的一个产业。用一刀切的方式来调控房地产肯定是存在着很大的不合理性的。相对来讲，东部地区的泡沫会大一点。

    中西部地区本身就处于城市化的启动阶段，眼前看似乎伤害较小，但从长远看，中西部受到的伤害比东部大一点。因为国家的四万亿投资更多地集中在中西部，比如地铁、高铁等，这些产业需要城市化的配套。

    总结来说，东部是挤泡沫，而中西部是踩急刹车。长远看，中西部的压力可能更大。

    |关于变局：房企还要熬过“冬天”

    华西都市报：现在国家调控，会给房地产带来什么样的变化？

    吴晓波：第一个变化就是未来房地产业集中度会越来越高，去年房地产业前500强的销售总额占整个房地产销售总额的20%，集中度相对比较低的一个行业，经过这一年集中度会加大。

    第二是开发商会从住宅开发向商业地产或者新城开发的模式做一个演变。房地产的利润基础会发生很大变化，以前的开发商是靠住宅赚钱的比较多，在未来可能住宅房的价格非常的敏感。所以，新城开发成为了一些大的开发商主要标志。

    第三，这两年的宏观调控对中国房地产行业的技术进步产生了一个倒退的效果，出现了一个比较大的倒退。以前的精装修房，现在很多开发商都不敢做了，更多地选择毛胚房来销售，这是技术开发的一个倒退。

    华西都市报：这样的宏观调控及变动，对于房地产企业来说有利好，对于普通老百姓来说，有没有什么利弊？

    吴晓波：对于房地产来说还要熬冬天，在整个二季度我认为还有一个下跌，在6月份之前，政府的政策是不可能放松的，对中国所有房地产是一个很大的挑战；对于老百姓来讲，长远看，中国还处在城市化进程中，房价的可持续上涨和中国经济的可持续发展是同步的。

    |关于投资：出租房屋风险更小

    华西都市报：您在之前的采访中说到，你每年都会投资一套住房，现在还坚持投资吗？

    吴晓波：我现在买的房子都是交付的，交付了的我都是出租的，出租的租金是上涨的。打击那些炒房的，它的杠杆性很强。

    华西都市报：您是否会鼓励投资者像您一样，节奏缓慢地去投资房地产？不是用来抛售，而是用来出租。

    吴晓波：第一，房地产是一个很好的投资体，房地产就是用来居住的，我不太赞同这个观点。第二，要把房地产变成一个中式的投资体，你的风险会比较小一些。

    中式投资体，就是房子是有人住的，不是就空在那里等它上涨，然后再来抛售，这样就会有很大的泡沫。如果你买了房子，通过出租的方式，然后在城市化的过程中，来享受房价上涨带来的福利，我认为可能是比较可行的。在短期内，没有投机的获利大。但是长期来看是稳定的。

    言论

    “对于老百姓来讲，长远看，中国还处在城市化进程中，房价的可持续上涨和中国经济的可持续发展是同步的。”

    “对于房地产来说还要熬冬天，在整个二季度我认为还有一个下跌，在6月份之前，政府的政策是不可能放松的，对中国所有房地产是一个很大的挑战。”

    “要把房地产变成一个中式的投资体，意思就是，房子是有人住的，不是就空在那里等它上涨，然后再来抛售。这样你的风险会比较小一些。”