人物

    陈志武：

    陈志武，华人著名经济学家、耶鲁大学管理学院金融经济学教授、清华大学人文社会科学院和经管学院访问教授、北京长策智库学术委员会主席。美国ValueEngine公司创办人，美国Zebra对冲基金公司三大股东之一及首席投资经理。2011年荣获“第一财经金融价值榜”年度公共经济学家殊荣，曾获得过墨顿·米勒奖学金。他的专业研究领域为股票、债券、期货和期权市场以及宏观经济。

    ■华西都市报记者陈黎

    陈志武算是如今微博上非常活跃的经济学家之一。几乎每天都要转发、撰写微博的他，对于中国房地产市场有着独到的理解。

    3月21日下午，陈志武接受华西都市报记者专访，从房价、货币政策、楼市格局以及房产税方面，对如今的房地产行业大变局进行了解读。

    |关于房价

    看不到大跌的空间

    华西都市报：今年两会上，温总理明确表示“房价还远远没有回到合理价位”，对此您是如何理解的？

    陈志武：这个提法肯定是对的。以北京为例，一个100平米的房子，稍微偏的地方都要三四百万。如果一般的北京人，一年收入3万元左右，需要不吃不穿100年才能买得起一套房子，这很离谱。

    放眼看世界，纽约、曼哈顿也没有高到这种程度。比如在纽约，一套100平米左右的房子，价格大概在110万美元左右，那边普通人年收入7万-8万美元，差不多15-20年就可以买到。

    从这个角度来看，尤其是一线城市，中国的房价显然太高，确实远远没有达到合理价位。

    华西都市报：那您认为未来房价走势如何？陈志武：现在看来，过去一年多来的调控政策是比较失败的。今年2月份，房地产比去年年底回暖的迹象越来越明显，而货币政策也越来越宽松。可以说，各种（调控房地产）的武器、手段都用上了，但结果怎么样呢？一线城市房价其实没有怎么下跌，有些地方还上涨了。在这样的大背景之下，我觉得未来几个月（房价）有可能会跌一点，但看不出有大跌的空间。

    |关于货币政策

    宽松迹象越来越明显

    华西都市报：您刚才谈到货币政策，您认为今年内政策会如何调整？

    陈志武：现在看来，货币政策越来越松了。为何会放松呢？因为中国实体经济面临的挑战已经越来越大，如果还继续让货币政策继续紧缩，那实体经济受到的冲击更大，我认为实体经济下行风险越来越明显的时候，政策只能先管实体经济，只好让房价再回去一点。

    当政府出来强调一定要挺住、坚持调控不放松时，就说明压力已经很大，要开始调整了。

    华西都市报：您曾经说，房地产跌幅超过20％，政策会转向？

    陈志武：房地产业在过去八年大起大落，如果跌幅超过20％或更多，调控就会转换方向，20％只是一个上限，也许未必跌到这么多政策就会发生变化了。20％是根据过去几年的经验判断得来，是政府能承受的一个限度。

    此前曾有人说，房地产下跌50％银行业都能承受，后来这一比例调整为40％，这是单一的、不专业的说法。

    表面看，房价下跌40％-50％，银行业房贷受损确实不大，但房地产业会关联非常多的行业，最后甚至会因为谈生意的人少了，连出租车、餐馆、洗脚等等这些行业都会受到打击，影响面会很大。

    |关于楼市格局

    二三线城市上涨空间不大

    华西都市报：目前来看，楼市调控下，一线城市的反应比较大，但这对于二三线城市，或者西部城市的房地产市场来说，会不会有一定的增长空间呢？

    陈志武：很多人都相信“风水轮流转”，认为一线城市房价受到调控，二三线城市说不定就有机会涨价，但我认为不完全对。就比如说，新疆、内蒙这些地方，很多的沙漠和草原，房地产市场有多大的增长空间呢？

    过去这几年，二三线城市的房价已经涨了不少，我觉得空间不大。

    华西都市报：以成都来说，如今既有西部大开发，也有成渝经济区、天府新区等规划，您觉得成都楼市的格局会怎么变化？

    陈志武：我对成都房地产市场不是特别了解，但我认为有各种项目和政策的支撑，其实房价上涨速度反而会小一点，因为各种项目的开工，也会使得房子供应量增大，那未来上涨的空间也会比原来小一点。

    |关于房产税

    不应该推广到全国

    华西都市报：如今房产税也是大热点，对房地产格局也产生着深远的影响，您怎么看待房产税？

    陈志武：从根本的层面来看，房产税比其他所有的短期政策影响更加深远，它不是一个短期可变的政策，而是一个涉及到老百姓个人财富的根本性问题。房产税如果要开征，首先应当建立完善的监督机制。财政预算的透明度和受到的监督制约没有到位的时候，房产税开征不大可能真正实现预期的公平。

    华西都市报：现在有很多声音，说房产税试点要进一步推广，对此，您怎么看？

    陈志武：严格来说，中国不应该在这个时候推出房产税。

    如今有很多专家，就喜欢说中国宏观税负不是那么高，希望将房产税推广到全国，而且也有人认为房产税可以让房价低一点，但咱们必须要搞清楚，房产税不是说想推出就推出，想取消就能取消掉的。

    一旦房价猛跌，价格压下来之后没人买房子，到时候政府又想鼓励老百姓去买房子的时候，要取消房产税是不太可能的。因此，我认为不应该推广到全国去。

    言论

    “一线城市房价其实没有怎么下跌，有些地方还上涨了。我觉得未来几个月（房价）有可能会跌一点，但看不出有大跌的空间”

    “房地产业在过去八年大起大落，如果跌幅超过20％或更多，调控就会转换方向，20％只是一个上限”

    “房产税如果要开征，首先应当建立完善的监督机制。财政预算的透明度和受到的监督制约没有到位的时候，房产税开征不大可能真正实现预期的公平”