■经过几十年繁荣与困顿的不断交错中，中国别墅市场完成了他的完美蜕变——从单一的建筑形态到今天创新型产品如雨后春笋般的涌现；从择偏而建到今天居住、度假等不同产品功能的日渐细化精琢；从最基础的纷纷仿制国外模式到今天定制型别墅的诞生；从最初的“星星之火”到今天的簇群发展……中国别墅走出了一条属于自己的个性之路，中国别墅代表了在中国最品味、顶级、个性、舒适、绿色的居住生活。

    ■而成都的别墅，经过近几年的发展，成都才开始有了自己的代言项目，如麓山国际社区等。值得关注的是，成都别墅市场很大，因为很多人都有一个别墅梦，尤其是四川人，山水情结比较浓厚。但真正有别墅、住别墅的人凤毛麟角，考虑到时间成本、生活成本、朋友交际成本等诸多因素，有别墅的人基本上还是住在城里的住宅。因此，如果市场有好的引导和发展，成都别墅会有很大的发展前景。

    ■2012年，将再度面对严厉的国家宏观调整政策，未来的成都别墅产业将会面临什么样的挑战？成都的别墅市场走势如何？什么样的别墅将在新的一年引领风骚？

    分化加剧

    成都别墅难言乐观

    ——王志纲工作室西南区总经理张志宇

    2011年末，中国别墅市场上演了种种剧幕：在深圳，别墅业主们纷纷抛售，甚至不惜降价出手，业内专家普遍不看好2012年的别墅市场，除非开发商具备将产品押后到2013年再卖的能力；而在成都，近期突迎放量潮，不少别墅表现不俗，有人认为成都别墅依然“风景独好”，即便是2012年也不会迎来“末日”。

    对此，张志宇认为，同全国的别墅市场一样，在2012年，成都别墅市场也将迎来理性回归，别墅产品将进一步拉开差距，导致产品分化。据他分析，刚刚结束的中央经济工作会议的基调很明显，就是要逐步通过房产税来调节房地产市场，而且要坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归等，从这个角度讲，未来全国乃至成都别墅市场的分化会比较明显：“所谓分化，是指经济型别墅与高端大别墅，两种不同的别墅产品将被进一步区分。”

    的确，2011年成都别墅市场也不乏佳绩：雅居乐花园别墅实得面积均价5500元/平方米，连续数月成为别墅销售冠军；金科廊桥水乡95万元/套的消息一经面市，就受到购房者强烈关注；龙湖·悠山郡独栋400平方米仅200多万元，实得面积8000元/平方米，首期只推出100多套房源，项目开放第一天就有500多人到现场……另一方面，年末不少高端别墅也开始放量，其

    中不乏过亿元的别墅产品，高端别墅产品开始争夺2012年的成都别墅市场。

    “从这种现象就可以看出，目前不少销量不错的别墅产品都属于经济型别墅，由于低总价高性价比依然是市场需求的主流。”张志宇分析，在2012年，这类别墅依然将是成都别墅销量上的佼佼者。这是因为经济型别墅的市场群体远比高端别墅的市场群体大，这部分人每年都有相对稳定的收入，有比较强的改善居住需求，投资渠道也相对大别墅市场群体窄。

    目前在成都刚刚亮相的千万级高端别墅，其资源的稀缺性虽然具有一定投资价值，但是大别墅的市场毕竟是金字塔尖的人群，由于这群人本来就不多，加上金融政策偏紧使得资金的投放渠道和获利方式变多，使高端别墅的销售速度越发缓慢：“以我们的经验，一般总价在500万元以上的别墅项目，平均每个月能卖1—2套，2012年能否有这样的速度还并不一定。”

    此外，张志宇认为，在严峻的经济形势下，由于别墅的三重价值被弱化，人们购买别墅将更加慎重。他表示，这是从目前成都别墅的居住价值、投机空间、投资价值所决定的，所以总体而言，2012年成都别墅市场将难言乐观。

    华西都市报记者徐洁莹

    舒适

    是明年别墅发展趋势之一

    ——成都金科地产营销总监罗国华

    2012年，成都别墅市场上，高性价比别墅将有望成为市场中的主力需求，在品质得以保证的前提下，总价和面积适中的别墅受众面将更广。从目前来看，别墅产品正从以前以投资功能为主渐渐回归到以居住功能为主，别墅也已不再是极少数群体的专利，其消费人群也逐渐扩大到更为广泛的精英人群中，这一群体既有40-45岁的成功人士，也有30岁左右的都市精英。

    但对于30岁左右的这一新兴精英群体，一次性要他们付出几百万购买一套别墅，对于他们来讲还是有相当大的压力。为此，在别墅市场上，又根据市场需求的变化，在产品定位上推出了一些总价相对较低的别墅产品，比如廊桥水乡就在前期顺应市场需要，推出了总价90万元的别墅，得到了市场上良好的回应。

    其实，现在的别墅市场上，除总价150万-300万元的别墅非常受欢迎外，还有一些面积80-120平米左右，总价100万元左右的“MINI”别墅，也开始成为别墅市场上的新生力军。市场有一个后滞效应，相信在2012年的别墅市场，这种从产品源头上进行调整的趋势将表现得更加明显，一些舒适型、适用型的别墅产品将成为市场的看点。

    同时，由于别墅对购房者的资金占有非常大，在目前的楼市情况下，2012年成都别墅市场的一些营销手法肯定也将有一些新的表现形式，比如在付款方式上可能会出现对购房者放长付款时间、分期支付总房款或者延长首付款的全部支付时间等举措，以缓解购房者一次付款的压力，从而促进别墅类产品的销售。

    华西都市报记者彭永生

    部分伪别墅

    2012年或将降价跑量

    ——嘉联地产总经理侯红权

    对于2012年成都别墅市场的走势，深圳、西南地产界资深人士侯红权认为，高端别墅市场与整体经济发展的趋势是密不可分的，因此整个2011年，别墅市场如同住宅市场一样举步维艰，但年底将至，这种局面正在被逐渐打破。

    号称拥有成都最顶级会所的牧马山蔚蓝卡地亚，独揽3000亩花舞人间景区的美好庄园，传承中国文化精髓的平层院落中国会馆，还原欧洲纯粹血统的亚特兰蒂斯，以及金阳·伦敦西区、万科·五龙山、保利·拉斐庄园、金色湖岸等，这些新入市的项目不仅为成都别墅市场注入新鲜活力，加上特色各异的建筑风格、演绎不同的别墅生活，也让成都别墅领域顿时丰富不少。

    嘉联地产的“别墅研究报告”显示，近来成都别墅供应突然放量，新增房源多达1300余套，这无疑将为2012年成都别墅市场带来巨大的销售压力。“新政对整个房地产影响还是很大的，对别墅也有一定影响，但相对小得多。

    另外别墅资源就这么多，卖一套少一套，买别墅的人是比较理智的，他们更看得长远一些，比如整个经济发展的趋势是不可逆转的，资源的稀缺性也是不可逆转的。”

    侯红权表示，一些品质不过关的伪别墅销量受到影响，或将通过降价来营销。所谓伪别墅也是顺应市场的表现，但随着市场发展，不仅成都的别墅与住宅的差距会越来越大，真别墅与伪别墅的差距也会拉开。

    “别墅这种产品，由客户决定了其营销方式基本上大同小异。例如走圈层、影响力，这些大家都在做，只是看谁做得更好。”在侯红权眼中，一线别墅胜在定位的清晰与独特，从一线别墅项目的推广可以看出，在拥有过硬产品的同时，自身独特的市场定位是获得成功的必要因素，因此，在年末齐放量的千万级别墅们，将在2012年迎接更残酷的市场检验。

    华西都市报记者徐洁莹

    “中魂西技”

    将成别墅市场新亮点

    ——四川龙源置业营销总监董艾

    在调控政策大背景下，2012年成都别墅市场是一个比拼“产品力”的市场，逆势下，市场认可的一定是那些有特色、文化，有真正产品力的别墅产品，而中式别墅无疑将是其中的一个亮点。尽管成都市场高端别墅可选择西班牙、法式、托斯卡纳等多种风格，但“中技西魂”，视觉上的雷同确实太多；2012年，是否可以倒过来，多做一做“中魂西技”呢？这既是一种产品塑造上的差异化、也是一种城市居住理念的回归。

    在调控常态化，竞争同质化的背景下，2012年的别墅市场，需要思考是如何回归到“产品内核”层面。在满足产品“均好性”的同时，关键在特色、文化；有了特色，你才可以差异化；有独特的文化，你才有自己的定价权，因为最难复制的就是文化。比如，智能手机很多，价格区间很大，为什么这么多人还是对IPHONE、IPAD青

    睐，价格为什么还是这么坚挺？这就是产品力；有了这个核心，你才有定价权。再比如老外到成都来，不去春熙路，而是直接奔宽窄巷子、武侯祠、锦里；对他来说这是中国的差异化；是他对成都文化“回归”。我们的家庭、我们的居住空间同样需要回归，回归到我们熟悉的建筑上来，这是一种心灵归宿。

    中式别墅既传承着绵绵的人文历史，又充满着对现代生活空间的诠释。近期在成都的别墅市场中，一些古色古香的身影又开始“卷土重来”，一系列中式别墅项目相继推出，且在市场上获得了较好的回馈和反响，2012年的成都别墅市场上，基于文化价值观和居住理念的回归，那些在形式上具有进取精神、空间感、仪式感控制很好的中式别墅的涌现，将成就一次成都中式别墅回归的新风潮。 华西都市报记者彭永生