城市综合体，当之无愧的2011年成都楼市最富争议性年度名词。

    争议的由头，来自于对城市综合体的两条基本认知路线：一方面，从2007年，成都真正意义上拥有的第一座城市综合体财富中心算起，短短四年间，城市综合体已经演变成为拓展城市新空间、改造充实主城区的必杀器，其城市航母级标杆与服务功能无可替代；其二，超过80座城市综合体的迅速崛起，尤以南延线高度集中，其服务功能和辐射能力是否过度集中？城市综合体所提供的物业形态和服务模式，还会是下一个商业时代的主流吗？

    显然，在绝大部分城市综合体尚未真正面世的“史前时代”，一场关于城市综合体的激烈讨论和磨合，成为2011年年底，成都楼市行业交锋的关键论点。

    导演核心商圈之变

    成都中心城区传统意义上的核心商圈，如春熙路、盐市口、骡马市等商圈，已经在人们脑海中留下深刻烙印，成为成都一个时代的繁荣商业象征。但是，如雨后春笋般崛起的中心城区城市综合体，成为核心商圈格局转变的核心引擎。“中心城区传统核心商圈以独立商铺和购物商场为主，缺乏经营可变性，服务能力和范围都相当有限，而新崛起的城市综合体，其庞大的商业体量和丰富的物业形态，令传统商业物业相形见绌。所以新老商圈的碰撞与整合，必将诞生新的核心商圈。”京谊地产营销策划部部长王能认为。

    被视作电子产品集散地的太升路，因为雄飞中心综合体的诞生，日渐成为人们关注的焦点，“雄飞中心地处太升路龙头位置，春熙路、骡马市、盐市口三大商圈环绕的“黄金三角”。项目致力打造的西南电子信息化创新第一平台，辐射超越全川，远达整个西南地区，必将是对整个西南地区电子服务精品卖场的一次革新和全面升级。”行业人士点评，“一个全新的太升商圈正在形成。”

    中心城市酝酿“东扩”。远洋地产和太古地产联手打造大慈寺地块项目；九龙仓劲推国际金融中心；知名铁狮门地产操刀晶融汇，国内外知名开发商共同发力，以高端城市综合体的产品名义，以“三足鼎立”之势，彻底将成都中心城区商业版图向城东拓展，提升整个区域的商业氛围，“形成‘品’字形的这三个项目，又将以耳目一新的项目打造理念和更多的商业资源，再次催生新商圈的成形与独立。”

    雄飞中心、大慈寺地块项目、九龙仓国际金融中心、铁狮门晶融汇、富力天汇Mall、茂业百货等多座规模宏大、体量动辄数十万平米的多座城市综合体崛起，已经彻底引发核心商圈的区位格局质变。

    支撑区域迈入主流

    相对独立于主城区，多个城市副中心纷纷崛起，成都多中心时代正在来临。不出意外的是，支撑这些副中心崛起的主角，依然是城市综合体。

    在大丰片区，目前已陆续涌现出博雅新城、北新润苑、红湖公园城、汇融悉尼湾、润禾花园、凤凰山1号等约20个住宅项目，以及成都国际商贸城、北新国际物联港、国际家私城等数十个庞大商业市场。“尽管有北新干线、成灌快铁、地铁等交通配套的助推，仍不足以推动大丰成为主流居住片区，因为这里仍然缺乏品质型商业体。”一位行业人士认为。

    “福地广场作为大丰新城核心区首席城市综合体，产品涵盖购物中心、大型超市、情景商业街和高档住宅，建成后将成为区域内一站式购物中心，满足片区居民吃、喝、玩、乐、购、住等一系列消费需求。”五岳合投资营销负责人王伟告诉记者，福地广场不仅能够承载未来大丰数十万人的日常消费需求，还具备辐射周边区域的能力。家乐福的签约入驻，将助推大丰未来发展。

    绿地·缤纷城，是百万规模城市综合体，落子郫县东部新城南北大道侧，东接高新西区、西联郫县城区，毗邻众多高新技术产业，规划商业建筑面积达28

    万平方米，定位为蜀都新城的商业中心，将成为集超级大卖场、五星级影院、甲级写字楼、商务酒店、BLOCK街区、餐饮娱乐休闲运动等为一体的郊区型城市综合体的典范，从而极大地推动该区域经济的发展和繁荣，让当地居民出行、购物、休闲、娱乐、消费更便利。

    决战经营定位之争

    “商业地产后期运营效益的最大难题，来自于项目开发和定位缺乏差异化。项目凭什么来吸引品牌商家的入驻，凭什么来吸引消费者的目光？”南延线一位商业运营总监如是说。成都伊藤洋华堂董事长总经理三枝富博曾表示，伊藤洋华堂也希望能够和有着很强创新能力的城市综合体合作。

    “雄飞中心城市综合体，从开发商自身熟稔的3C行业产品入手，整合大批商业资源，吸引了国内电子流通领域第一品牌——华强电子全面进驻，彻底改变太升南路、电脑城等专业卖场的商业模式，是以提供高端产品、领先技术、极致体验、咨询服务、系统解决方案而著称的信息化创新第一平台。”项目营销负

    责人表示，“作为成都电子产品体验和销售物业条件、模式最先进的平台，雄飞中心获得了来自全球多家知名品牌的青睐，不少知名品牌还意欲认购上千平米的卖场，并纷纷将其打造成为品牌形象店。”一位招商顾问告诉记者。

    摩尔汽配营销总监李勇认为，就目前商业地产出现阶段性过剩的问题，很大程度上还是物业的市场定位和消费定位不太明朗造成的。主打文化与演艺牌的成都大魔方、强调知识与经济的北欧知识城、高端城市综合体定位的九龙仓·国金中心和环球贸易中心……看似定位独特的城市综合体，不光是看重并圈定自己特有的客群，更是避免同质化竞争带来的低水平市场博弈。

    “虽然目前各大开发商都尽量把自己的城市综合体项目往高品质的方向靠拢，但鉴于成都目前的经济水平和消费水平，绝大多数项目都只能走中端路线，真正绝对高端定位的项目并不多，目前就九龙仓·国金中心和新鸿基环球贸易中心等可以堪称真正高端城市综合体，意味着绝对高端城市综合体项目存在一定机会。”有市场人士分析说。

    华西都市报记者方志勇