稀缺下的市中心物业，在未来究竟有多大升值潜力，或者又究竟暗藏有多少玄机呢？我们且把目光投向市中心物业发展已经走在成都前面的北京与上海。

  在北京CBD区三年仅1新盘入市

  随着北京CBD东扩步伐加快，CBD高端楼盘的价值前景逐步明朗化。与此同时，由于土地的稀缺，新盘供应也日渐乏力。北京CBD住宅的“缺货”，在售楼盘房源总量不足千套，区域供应逐渐开始依赖二手房。有数据显示，目前区域内在售项目均为3年前入市的老项目后期，新近入市的凯德·锦绣成为三年来仅有的新盘放量。据北京市土地储备中心数据显示，CBD核心区的最近一块住宅用地入市时间为2004年8月，2009年全年成交的75块住宅用地中，离CBD核心区最近的广渠门外10号地和广渠路15号地只能算“擦边地”，此外全部位于四环外区域；而今年下半年即将入市的约50块住宅用地中，离该区域最近的是靠近五环的豆各庄地块。

  由于土地供应断档，目前北京整个CBD区域内在售楼盘几乎全是“元老级”项目，如东区国际早在2003年就取得销售许可证，2010年区域内唯一的新项目是位于东四环慈云寺板块的凯德·锦绣。到目前为止除凯德·锦绣外，区域内已连续3年无纯新盘放量入市。有业内人士认为：“CBD区域本身无地可供的现状，新盘零供应的现状很可能继续保持下去”。

  目前，北京CBD区域内在售的高端楼盘仅有凯德·锦绣、长安八号、禧瑞都等数个楼盘，房源总量不足千套。在此背景之下，北京CBD东扩也成了发展的必然，而且已经进入实质操作阶段。据CBD管委会透露，东扩区已在6月底启动部分街区的拆迁，同时启动项目范围内的国有非住宅拆迁工作，预计年底将完成CBD核心区二期规划调整并获批。这意味着，在北京CBD区，除了房屋本身因稀缺而成极品外，其区域拓展式发展也被迫提前来临。

  在上海非CBD区物业开始火爆

  2010年的上海世博会，无疑给上海整个房产注入了一剂强心剂，有分析人士表示，就2009年而言，上海CBD商业地产的价格涨幅并不大，而住宅地产领域却已经透支了未来几年的增长空间。高铁的开通，无疑也会给商业地产带来更多的机会。今年第三季度上海市中心甲级写字楼出现一波租赁成交高峰，租金也大幅度上升。

  伴随着世博会的举办，上海加快了基础设施建设的步伐，城市地铁系统网络也逐步得到建造和完善，一部分不位于CBD核心地段的房产开始火起来，上海出现了“非中央商务区甲级写字楼”，带动了上海非CBD甲级写字楼市场的火爆，越来越多的企业开始萌生在租金刚进入上升通道时抄底的想法。预租一年半都没有动静的南京西路会德丰广场，在沉静许久后成功租出了三成的面积。

  与此同时，地段内二手房市场成交量急剧下滑。高端房地产因为其高品质、高保值、高附加值等特性，成为房地产市场的热点，公寓成交均价再创新高。临近岁末，一些“捂盘专业户”纷纷赶末班车开盘。伴随着楼市调控进入年底的收官阶段，多个高档公寓楼盘的同时开盘，更是以稀缺性引发抢购热潮。调控中的沪上楼市出现了购房者排队买房的景象，甚至连不少高价房也呈现出“一房难求”的情况。

  未来不管是北京还是上海。房地产市场会在整体稳定中有一个局部调整的过程，也即“稳中有调”；而具体的走势依然取决于城市未来经济形势的发展、城市的地位以及国家相关的宏观调控政策，同时也包括政府配合国家宏观调控政策而采取的联动政策。

  实习生王伟整理