一组数据鲜活展示出了成都主城区楼市最新发展现状：2010年11月，成都主城区二手房交易总量为6093套，环比10月上升40.1%；成交面积53.52万平米，环比10月上升44.6%。成都房地产网上数据显示，截至11月，成都二手房成交总量超过6万套，成都市区二手房比新房多卖近万套。而这也意味着，在成都主城区，二手房交易额已经超过一手房。

  作为一种印证，成都中心区物业近年来的供应也直线下降。但在2010年，一度沉寂的市中心却突然逆市反击，齐刷刷涌现出了地一大道、富力天汇、茂业商业、百扬大厦、鼎云国际、朗御等多种形态物业。分析人士认为，与北京、上海等城市中心发展成熟相比，2011年的成都市中心，将迎来一轮崭新的功能补充式的“结构性复活”期。

  2010年，成都市中心突然醒来

  传统的“摊大饼”的环形发展模式，注定了以天府广场为核心的市中心区，无论城市变迁多么迅速，都将持续坐享作为这座城市其他地方难以复制的经济、文化、政治中心的独特区域优势。而自从2007年以来，随着土地资源日益紧缺，成都市中心的物业也日渐稀缺，在楼市的声音逐渐沉寂。与此同时，成都金沙、大源等区域开发紧锣密鼓，成都城市的外延被迅速拓展。

  但进入2010年，沉寂了数年的市中心突然醒来，迅速涌现出多个扯人眼球的地产项目，价格也迅速拉向新高。比如朗御，以1.5万元/平米左右价格开盘，目前价格已升至1.8万元/平米左右。地一大道作为西南最大的地下商业体也在2010年亮相，一经推出就受到好评与追捧。而富力天汇更是复活了整个熊猫城，摇身变成成都最大商业MALL之一。在分析人士看来，2010年重新崛起的成都市中心地产，主要由两大部分组成：其中约一半为新开项目，比如华人置地的都汇华庭、新嘉置地的朗御等；同时有一半基本为旧有商业模式成功复活，比如富力天汇前身为著名的熊猫城；地一大道前身为天座商城；鼎云国际前身也为一长期停工项目。“但无论怎样，对于寸土寸金的市中心而言，有项目可买，就已经是一种机遇；如今这么多项目突然一起出现，可谓是城市中心物业的百年机遇。因为短短一两年过去，这些物业都将迅速名花有主，城市中心物业再度持续稀缺。”成都嘉进地产顾问副总经理马永林说。

  2011年，成都市中心升级换代

  虽然2010年市中心多个项目亮相，在事实上，从发展趋势来看，2011年或许才是中心物业的真正发力期。据了解，在继2010之后，2011年里地一大道将持续销售，上半年正式营业；朗御、鼎云国际等将继续发售；而华人置地的都汇华庭、华置广场等则才正式销售；领秀国际等才会正式露面。据相关机构统计，在2011年，成都市中心物业将推出的房屋面积在100万平米以上，这比前两年市中心销售量的总和还要高。

  但由于城市遗留以及土地稀缺原因，城市中心的楼盘面积与体量一般都相对较小。但在分析人士看来，在地铁带动之下的市中心物业放量，其背后其实是整个中心区域正迎来崭新一轮的功能升级与补位。比如将于2011年上半年开业的地一大道，就将使得城市中心形成地面地下立体商业格局；富力天汇的成功再造，使得顺城大街有望整盘激活，直至带动骡马市的苏醒；从原成都百货地基上新诞生的百扬大厦，将成为成都商业购物的新坐标。而所有这一切，又同时都被植入了地铁物业的闪亮因子。对此，成都全心地产投资总经理李国峰告诉华西都市报记者：“可以说，2011年后的成都市中心物业，是一种补位，同时更是一种升级。随着这些项目的呈现，成都市中心的整体价值，也将上升到一个新的层次。”

  而嗅觉灵敏的各路投资者显然早已闻到了市中心物业所散发出来的诱人香味。地一大道、鼎云国际等均受到各路投资者的狂热追捧。而富力天汇、百扬大厦等均是商家自行寻路而来。“他们投资的不是房子，而是资源，是地段，是机遇。2011年的市中心，会让每一个投资者都为之动心。”马永林说。

  华西都市报记者姜军

  市区物业明年增值空间持续上涨

  市中心物业一直倍受广大开发商与购房投资者的关注。市中心都已持续领涨多年，市中心物业价值是否已快探顶？2011年其物业价值将何去何从？

  中心物业还将持续增长

  张翔于2006年在王府井后面的正成财富以总价50万购买了一套80多平米小户型，之后的两年里，张翔都在极不耐心地等待交房，因为这期间他不断接到各种来自公司以及个人的电话要租用他的房子，房租也从最初的1200元一路涨到2000元，终于等到交房了，张翔以白加黑的方式仅用了一周便完成了装修，为了租出一个好价钱，张翔将房源挂在了三个品牌中介那里，而且要求最好租给办公用的公司。之后张翔每天都能接到五、六个电话，最终以2200元每月的价格出租给了一个小型设计公司，并且在附加条件里张翔要求房租以每年8%递增。三年来，张翔每半年收到这个公司租金，且都是按照合同约定的8%递增租金支付他。张翔告诉记者，目前的租金扣除按揭费后，每个月还有1500元的剩余。张翔说，目前手头有一些闲置资金可以用于投资，市中心物业依然是他的首选。

  从各机构处的数据也可以看到，与其他区域相比，这几年来市中心住宅物业的价格走势一直占据前茅位置。尽管成都楼市发展在近十年，但中心物业从2000年到2005年保持在平稳的增长阶段，到2006年以后出现了强劲的增长势头。尽管目前市区物业普遍冲2万，但随着地铁1、2号线建设与贯通，市中心物业必将迎来新一轮的升值浪潮。对于普通购房者来说，2011年的市区物业将会有怎样的走势？

  中心物业还有巨大升值空间

  然而，尽管市区物业的保质和增值价值被公认，但成都的中心物业整体价格却依然有非常大的空间。参考南延线、桐梓林区域的房源可以卖到1万—1万3千元/平方米，而市中心的电梯公寓普遍也只能卖到这个价，甚至一些小户型物业的价格还不及这个价，比如鼎云国际、天紫

  界这些市区核心地段的物业价格也仅在万元/平米徘徊。成都市中心的物业价值目前还处于被严重低估的阶段。而市中心物业周边的各种商业业态随着城市的发展也会自然的丰富、升级换代，相对于其他片区这种物业升值发展空间更大。特别是2008年以后，市区的土地几乎被品牌大开发商拍得，由此带动了成都高档商业和高档公寓物业的售价和租金水平，这和成都不断提升的购买力水平和城市布局关系非常大，但是与一线城市相比仍然有一定距离。此外，地铁1号线、2号线的开通也将带来更多的人流和商气。成都市中心的投资潜力非常巨大，这是毋容置疑的一点。

  居住和投资价值向城市中心回归

  经过几年的发展，市中心土地价值越来越被挖掘，传统商业圈的格局也有所变化，而依附于

  各商圈的住宅物业的发展也出现了新的格局。2007年以来市中心供应量增加，特别是住宅产品形成几年来供应的一个高峰；在产品形态上住宅以小户型住宅为主，90/70政策后对各项目的规划都有很大的影响。08年以后在售的中心物业中，地域特征上主要表现在东大街商圈、红星路步行街、九眼桥商圈等传统商业繁华区域的项目，由于近年来市中心开发量较大，地价较高，其中高层电梯公寓仍然是市中心物业形态的主流。2010年可谓是一个调控年，也是城中物业投资价值和居住价值体现得淋漓尽致的一年，也是整个成都房地产市场需要对城中物业价值重新审视的一年。随着成都城市价值的不断提升，城市中心的聚合作用不断扩大。在历经了房地产发展和投资郊区化风潮之后，居住和投资价值必然开始向城市中心回归。

  华西都市报记者王相香