核心提示 11月成都二手房交易总量环比10月上升40.1% 11月成都二手房成交均价为6650元/平米，环比10月持平 由于受通货膨胀以及心理预期影响，成都二手房11月份交易量环比10月增长明显，11月成都市二手房交易总量为6093套，环比10月上升40.1%；成交面积53.52万平米，环比10月上升44.6%。11月成交均价为6650元/平米，环比10月持平，在多重政策压力下，房价趋于稳定。而据易居中国最新报告，上海二手房交易量早已超过一手房，近五年总体比例为1.03:1。进入市场化交易环节的住房中，二手房已经基本处于主体地位。同时，北京也已显露出这一趋势，2010年同期一、二手房比值为1∶1.88，二手房明显成为成交的主体，而且占比仍有上升趋势。成都市区在经过高速发展后，已然步入二手房时代。 市场数据： 城区二手房交易量远超新房 长期以来，新房都是房地产市场的主导，成交量远超二手房。然而，近年来这种局面正在逐步改变。今年以来，二手房成交量相比新房优势越来越明显，截至11月，成都二手房成交总量超过6万套。成都房地产网上数据显示，截至11月底，成都市区二手房比新房多卖了约近万套。 对此，21世纪不动产舒宁认为，之所以会出现这样的现象，有两方面的原因：一是，新房供应量的减少。比如二环以内，今年新房源比去年明显减少，在土地稀缺的主城这种现象就更明显了。二是，因为过去几年成都楼市的投资比例非常高，差不多占到了三成以上，这些房子近两年大量的流入了二手房市场，导致二手房市场房源明显增多。从21世纪不动产的二手房成交情况看，次新房在五成以上。这类房子无论质量还是价格都和新房差不多，而且是现房，有的甚至性价比更高，所以今年买二手房的越来越多。一位资深业内人士回顾说，二手房交易在楼市中所占的比重实际上一直在上升。2003年和2004年，成都二手房与新房的成交比在2：8左右；到2007年，这一比例上升到3：7，到2008年，这个比例又上升到4：6，到2009年城区的二手房成交量就已经超过了新房。 业内一致认为，2011开始二手房交易将是成都市区房地产市场的主导。 市场需求： 卖旧换新改善居住环境 赵先生刚刚在万年场购买了一套70平方米的二手房，虽然是顶层，房龄也有十几年了，要价也比自己的心理价位略高，但由于靠近市中心，且交通便利，首次置业的赵先生还是决定将房子买下。在和房主交谈中赵先生了解到，原来的房主黄先生也是在买了附近某小区一套次新房后，才将现在住的房子卖掉。据赵先生的房产中介公司经理介绍，目前在该公司进行二手房交易的客户中，卖了旧房又买二手房的大约占整体成交量的四成，其中，很多是改善型消费群体，卖旧房再买二手房正成为当前二手房市场一个重要特点。现在市区内的购房梯次消费已经非常明显，一些居民卖掉自己原来房龄较老、户型较差的房子，再买条件好一些的二手房，二手房换手率比过去高。 之所以很多人卖了旧房还会去买二手房，业内普遍认为，主城区的房子仍然是很多家庭的首选，很多年轻人宁可生活在出行、生活都相当方便的主城区内，也不愿在相对偏远的主城区外围买新房；另一方面，新建商品房不仅面积大，可选择余地小，价格高得吓人也令很多人“望房兴叹”。一些首次置业的年轻人面对难以承受的商品房价格，不得不转而在工作单位周边寻找合适的二手房。 此外，也有一些人在购买新房还是买旧房间徘徊，“成熟的社区、完善的基础设施、便利的交通环境”让很多人最终选择了在市区购买二手房。因为大量刚性需求的存在，尽管城市在不断扩张，但长期来看，主城区二手房还是具有极大的市场潜力。中介公司的置业顾问也告诉记者，从过去市民卖旧房买新房，到如今的卖旧房买旧房，越来越多的改善型购房者开始涌入二手房市场，二手房已成为楼市的主角，标志着主城区正在逐步进入二手房时代，也显示成都房地产市场正逐步成熟。 市场前景： 二手房中介暗潮涌动抢份额 尽管调控给市场带来巨大的波动，但成都二手房市场并没有受到太大影响，品牌房地产经纪企业不但没有关闭门店的现象，部分企业的门店数甚至逆势增长，这显示品牌中介公司应对外部环境的能力在不断提升。截至11月，链家、中原、21世纪等品牌公司都已提前完成去年制定的目标。21世纪不动产等成都排名靠前的中介公司几乎都取得了比去年增长的业绩。 21世纪不动产舒宁在接受华西都市报记者采访时指出，“这种趋势是必然，但和成熟市场仍有差距，例如美国的二手房和新房比例是14：1。”他进一步分析，一手房、二手房交易总量比例是体现房地产市场发展阶段和成熟度的主要标志之一。在房地产市场发展较为成熟的欧美发达国家，二手房是房地产市场交易的主体，占市场总量的80%以上。由于我国的房地产市场仍处于快速发展阶段，一手房仍然是市场交易主体。但是土地资源的稀缺性决定着二手房取代一手房成为市场主体是必然的发展趋势。然而，由于中介行业入行门槛低，业内的精英人士也承认，该行业依然有些不规范的地方存在，无序竞争现象严重，发布虚假广告，损害当事人的利益，有的参与炒房。这些问题依然是行业后续需要不断整改的地方。 据不完全统计，今年以来成都各大品牌中介在中心城区的门店都有扩张的计划，按照楼市基本规律，通常六七年为一个周期，人们会考虑更新换代，从第一套住房升级为第二套。在主城区，新房越来越少，房价越来越高，购房者的选择也越来越少，二手房势必成为未来楼市主流。因为看好了市场的庞大需求，各个品牌公司正加班加点考虑扩张计划，而一些小公司也都在暗暗地较劲，增大门店和人力资源的投入，抢占市场份额。 华西都市报记者王相香 | 
