□李仕伟

  哲学的最大悲剧就在于必须要用无去证明有。当今地产则在于必须要用非理性去证明理性。这里的问题在于今天的地产属于理性时代还是非理性时代，这构成了今天房地产行业的问题的全部。回顾楼市走过的路程，每一次高地价的出现就决定着这个城市的地价有了一个新的标杆，正是这种标杆效应，滋生了房价上涨的预期和地价的博弈，房价上涨又反作用与地价的拉动，这种恶性循环使开发商对楼市产生较高的期望值，竞地时敢于出更高的价格来拿地。“水涨船高”、“羊毛永远出在羊身上”的商业之道是永恒不变的逻辑，到头来还是消费者成了最大的受害者。

  房价过高已是不争的事实了，但产生这一事实的主要推手并非一家所为。比如，在争夺土地过程中，央企不断称王称霸，形象的确不怎么样！可是并不见得房地产这些坏毛病都是央企一家所为！

  国资委要求央企退出房地产行业，主要原因是防止央企“不务正业”。但是从企业经营的角度来看，多元化发展本意并没有错，错就错在央企最爱成为各地“地王”的制造者，因此推高当地房价。而在历年的中央楼市宏观调控环境下，又不以身作则，响应中央政策号召，率先降价。反而倚仗自身资本雄厚和央企背景捂盘惜售，不断抬高当地房价，君不见各地的高档楼盘都难以脱离央企的背影和影响吗？再说，争抢土地已经成为一种趋势，就是央企不抢，那民企和股份制企业就不抢了吗？抢了不一样是地王吗？

  一个房地产项目从土地整理一级市场到开发二级市场，短则二三年、长则四五年，单纯从二级开发市场来说，也至少需要2-3年时间，而众所周知的是央企项目规模都大。等待在建项目完工后，那已是黄花菜了，那时的市场行情以及政策环境已今非昔比。

  2011年就要到了，新一年的楼市将是一个土地继续放量的楼市，也是一个土地竞争的楼市，更是一个房价继续上涨的楼市。在当今土地资源紧缺的背景下，开发商争抢土地现象将会加剧，将会出项新的小地王和大地王。

  另外，大环境下，众多的开发商将面临着一次重大的洗牌，实力雄厚的开发商将会生存下来，从而优胜劣汰淘汰掉一大批小型的开发商，使整个房地产市场重新划分布局，将会迎来一个比拼实力的时代。因为在政策收紧的情况下，银行的贷款必然也是倾向于有实力的优质大开发商，以达到降低风险的目的。

  房产税的试点，对于房地产格局的影响，短期偏空，但中长期偏多。而且从试点到最终全面铺开，仍需论证和调校。而“限购令”等举措的时间期限一过之后，市场又将迎来报复性的增长。

  作者系知名楼市营销人士