□江炳宣

  从年初的癫狂到4·17新政，从八九月的回暖到9·29新政出台，再到地方政府似有非有的细则接连出台，今年的楼市给了人们更多的关注，话题、解读、分析、预测、争辩，一波又一波的浪潮袭来，让人应接不暇。12月3日，中共中央政治局为明年经济工作定调：实施积极的财政政策和稳健的货币政策。这标志着适度宽松货币政策的退场。

  货币政策转向，并不令人意外。此前，已释放出多种迹象和信号。如果说，货币政策由宽松而逐渐收紧，主要是为了防范和应对日益增加的通货膨胀预期，那它对房地产市场会产生怎么样的影响？

  笔者认为，货币政策是对资产价格影响最大的宏观政策。过去多年的货币超发，推动了资产价格尤其是商品房价格的上涨。没有货币的支撑，仅仅凭借所谓刚性需求等因素，无法解释房价持续快速的上涨。也因此，遏制房地产市场的价格上涨，也需要货币政策的支持。

  货币政策由适度宽松（现实生活中表现为过度宽松）转为稳健，对商业银行来说就是信贷规模增幅收缩。而信贷规模的收缩，首当其冲就会减少房地产信贷的投放总量。其中包括个人住房信贷和房地产开发信贷。从2010年下半年起，个人住房信贷已日益收紧，甚至连首套房90平方米以下的优惠利率也由7折提至8.5折。年底，房地产开发贷款也更加严格起来，有些银行甚至暂停发放。这些政策还将持续到2011年。

  现在最矛盾的问题是，中国房地产市场化的过程中，原本要占

  60-70%比重的保障房建设因为种种原因，建得很少甚至没有怎么建。现在在房价日高的环境下，中低收入家庭尤其是低收入家庭居住权益得不到保障，这些问题不能有效解决，出现社会问题几乎是不容怀疑的趋势。在这样的环境下，依托长期经济发展积累的国家财富加快进行公租房、廉租房的建设成为刻不容缓的任务，大家也的确看到政府正在加紧补课；政府加紧进行保障性住房建设显然是需要过程和时间的，这种等待必须很好解决房价问题导致的社会问题，显然房价过快上涨是会加剧社会问题的出现，所以楼市调控成为主基调，本质上是为调整房地产供应结构争取更多的时间。

  当前的调控有效抑制了房价上涨的速度，拿房价的“空间”为楼市结构调整换取需要的“时间”，这种动态的调整对于中国房地产问题的有效解决是必须的。

  从市场发展的角度来看，行业集中度的适当提高对行业的健康发展是有利的，一批更有经验、更为专业的供应商主导市场。但凡事物极必反，我们也要警惕资本霸权在市场中泛滥导致供应链和定价权的人为垄断，要警惕产品过度规模化复制对城市多样性发展和城市人文生态系统健康发育所带来的危害。毕竟，一个物种丰富、生态平衡、众生平等的市场才是最健康、可持续发展的市场，也只有这样的市场才能给人们带来最丰富、最精彩的产品和服务。

  大浪淘沙，适者生存。大象时代的到来，对广大中小型房企而言是一个痛苦而艰难的过程。

  作者系知名财经评论人士