□李丰谷

  连日来，退地潮风起云涌苗头已经初露火花。有媒体报道说，2008年6月，上海普陀长风某地块被开发商退地，随后多个城市爆出退地消息，接下来出现了2008年下半年至2009年上半年的一轮房价调整。昨日上海嘉定两个地块被退地，这是国十条出台以来的首例开发商退地，该信息被市场猜想为是房价下跌的征兆。

  据易居中国的报告显示，中报营业收入前20强的房地产上市公司，经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月份的每股经营性现金流为-0.70元，已创近几年同期最大负值。例如，上半年拿地“疯狂”的保利地产付出的代价就是现金流为负，报告显示，保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元，已超过了同期同样拿地较多的万科（-95.14亿元）。开发商在拿地热情持续高涨的同时，资金饥渴程度亦可见一斑。有市场分析人士甚至指出，随着开发商资金链持续紧张，在全国范围内，不排除类似真南地块这样的案例还会出现的可能性。

  资金链缺口很大，而且又遇到国家四面围堵资金进入房地产市场，切断血液输送链。那么，开发商会不会因为现金流断裂而退地降价卖房呢？另一组数据告诉你真相。今年1-10月，全国房地产开发企业资金来源为5.69万亿元，已经接近去年5.71万亿元的水平，所以，有人估计说，今年全年房地产企业资金来源总量有望接近7万亿元。与此同时，上海、北京的土地出让金收入已经提前

  跨入千亿元门槛，大连和天津也有望在年底加入千亿土地财政俱乐部。

  无论是境外热钱，还是境内热钱，由于本业处于过剩之中，不可能继续扩大规模了，于是就有了剩余资金，他们主要选择楼市，并非是非理性的选择，然而，如果从集体理性来说，都选择楼市避险，那么，整个楼市就成了热钱得以冷却下来的避难场所了，别的地方都没有足够的魅力套住热钱。这是产业资本变成热钱的理由，还有信贷资金变成楼市热钱的理由，比如说能够贷到款，利用这些信贷充当资金金和杠杆赚差价。

  现实生活中，很多信贷资金都可以当作炒作本金。例如，企业集团可以在内部使用承兑汇票套取银行资金。企业与大股东和

  子公司等“关联企业”约定，开具无实物交易的承兑汇票，然后到商业银行贴现取得银行资金。取得的资金中的一部分留作下一次操作的保证金，每次贴现后又派生资金，轮回地创造虚假票据贷款。此外，就个人行为而言，假按揭、加按揭、循环贷款和信用卡非法套现，都可以成为套取银行信贷资金的手段。

  2010年转眼就要过去了，这一年的楼市用不着盘点，大家都是心知肚明，这房价涨得连开发商自己都心里发毛了。种种迹象表明，中央已经把楼市作为社会问题、政治问题在对待了，不可能再任问题恶化下去了。中央9·29政策重申“调控决不放松”，逻辑依然是抑需求、促供给。从市场走势及以往的调控效果判断，短期内，市场成交量同比增速上涨的势头不可持续，而成交均价同比增速放缓的趋势将得到巩固。

  作者系知名财经评论人士