当住宅回归使用功能本身，当投资属性逐渐成为非主流，以本轮新政为指引，10余年一路高歌猛进的房地产业，终于到了踩下刹车、重铸行业价值链的时候。梳理过去10年，当房地产开发变异成圈地运动，当房地产成为民众恐慌追高的保值增值工具，很难说，房地产业还残存着多少理性因子。而本轮调控，二套房、三套房房贷全面收紧，房地产“保增长”功能与“保民生”同举，可以说，行业变局之下，无价值不地产的3.0时代已经开启，开发商必须学会提升整体竞争力，为购房者创造更多价值。

  时代

  面积是关键词

  时间：2000年以前特征：点燃民众改善居住的梦想，开发商修了房子就卖

  房改启动10余年，凭借市场之手，市民的住房越来越大，设施越来越全，完成了由“忧其屋”、“有其屋”到“优其屋”的转变。而如同电脑系统的发展历程，2000年以前，作为成都房地产的启蒙期和发展初期可以算得上“成都房地产1.0时代”。

  这一时期，顺应福利分房时代居民居住空间狭窄，老百姓普遍需要改善居住条件的历史机遇，成都房地产业开始发轫。“2000年以前，当时成都人均住房面积不足10平方米，老百姓的住房分配也以计划经济模式为主，随着经济收入和生活

  水平的提高，人们普遍希望改善居住条件。”回顾这一时期，在上个世纪90年代推出交大花园，并首次将售楼部、样板房、置业顾问等营销新模式引入成都的交大房产董事长孟刚认为，这一时期的住宅，还谈不上舒居，设计人员在进行住宅设计时，主要考虑的是如何“住得下”，于是出现了一梯多户，小面宽，大进深，厨卫设施紧凑的多层住宅。而这一时期，由于基本上修了房子就能卖，开发商的核心竞争力实际上还停留在一种商业敏感与本能，“价值说”尚未成为开发商的主流诉求。

  时代

  整体浮躁的10年

  时间：2000-2009年特征：开始重视环境、产品、物管等，但房子过多地异化为投资甚至投机工具，人们往往只关心增值，而不是物业价值本身

  2000年，与全国房地产市场高歌猛进步调一致，成都的房地产业也成为了西部地区最开放的房地产市场，万科、华润、中海等全国开发商开始在成都逐鹿市场，由于竞争的加剧和接受外来的开发理念，开发商开始重视环境、产品、物管等，但是，当一路高歌猛进的房价挟裹着居民的口袋，高房价成为社会之痛，在调控与救市之间，异化的房地产实

  际上也一度偏离了早期的价值轨道。

  “这一时期的前几年，伴随大量外来品牌开发商的加入，成都的房地产企业在价值创造方面的表现，应该说可圈可点。”无论是万科进入成都的首个作品万科城市花园，还是盘活神仙树板块的中海名城，还是带有开发商完美主义哲学的清华坊等，无论从产品人性化设计、社区人文塑造、

  物业管理的人性化等都表现出难以超越的“价值塑造”。业内人士认为，与早期开发商普遍注重为购房者创造更多价值不同，随着房地产2006年/2007年的急遽升温，购房者中投资者比例增加、开发商急于套现再圈地，“价值理论”一度被市场抛弃，“房价半年就涨了上千，这一时期喊购房者关注物业价值本身显得似乎不合时宜”。

  时代

  无价值不地产

  时间：2010年起特征：经历原始积累的行业必须告别大起大落，具有强大资源整合能力的价值链地产企业才能走得更远

  “买来自己住，关心的主要还是楼盘建筑质量、小区商业的配套和后期的物业服务，当然，作为我个人的偏好，希望小区能有网球场等运动场馆和学校。”近日，在城南一家售楼部，一家通信企业的管理人员张先生告诉记者。而实际上，新政实施3个月来，整个购房群体正在发生变化，受制于二套房首付提高、三套房房贷的全面收紧，机会主义者正逐渐离场，自

  住型购房者和改善性需求购房者正成为绝对主流，业内人士认为，这实际上标志着，地产3.0时代的到来，更多的购房者关注居于居住价值基础之上的物业价值，开发商品牌、楼盘所处区域价值、配套价值、身份认同价值、物业服务价值等“地产价值链”将成为购房者选房的主流法则。

  而面对新政之后，行业价值重塑的新一轮洗牌，作为立

  志于在中国城市化进程中走得更稳、更远的开发企业，必须告别房地产发展10余年来与房地产开发如影随行的机会主义，将思考的重心转向“房产价值链”再造，面对房地产市场的日益增多的不确定因素，提升自身在融资、业务外资等方面的资源整合能力，将资源整合的视角从内向外，实现机会主义到价值创造的转身。     记者肖建