商住楼，即土地使用年限为40年（部分50年）的商住两用公寓。新政以来，由于对购买二套房提出的种种限定，使得部分原本打算购买住宅的购房者将目标转向投资商住楼，成都楼市商住楼受关注程度并不逊于商铺、写字楼等热门商业。记者提醒，虽然商住楼有较多优势，价格也较普通住宅低20%左右，但并不是所有人都适合，需仔细分析谨慎下手。

  避开新政

  部分住宅投资者转向商住楼

  新政对住宅市场的影响是可想而知的，“购买二套住房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”等相关规定，直接扼杀了大部分住宅投资者的购买计划，使得不少人将投资目标转移到了商业地产。这其中，资金雄厚或纯粹为投资获利的购房者将重心放在了写字楼和商铺上，而资金相对有限或投资自住功能兼顾的购房者则把重心放在了商住楼。商住楼，即土地使用年限为40年（部分50年）的商住两用公寓，这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质。新政的下达使得购买住宅的成本增加，但商业地产的首付资金一直是五成，且无论买多少套都不受限制，而商住楼投资门槛低、又可兼顾自住功能的特点，让其成为新政下许多住宅投资者转向投资商业地产的试水。

  新政调控下，北京住宅市场一片萧条，商业地产则借机走出了独立行情，商住楼市场更呈现出逆市火爆的销售场景，且租售价格均出现波动，90%的项目价格提升，其中最大涨幅达到60%。而在成都楼市，商业地产也连续升温，连续几周，每周卖几亿元。

  自住办公皆可

  价格较普通住宅低约20%

  说到商住楼受欢迎的原因，不得不提到其四个非常明显的优势。一是商住楼大都位于成熟商圈，主要体现为邻近城市主干道，交通便捷，周边配套比较完善。比如天府广场边的“力迅领筑”、九眼桥商圈的“天紫界”，红牌楼商圈的“红帆蓝调”，金府商圈的“金府国际”等，都位于成都老牌或者新兴的热门商圈内，且周边交通十分方便，这决定了其“易租售”的特点；二是商住楼

  户型通常设计为标间、套

  一、套二及少量套三，即

  便单价较高，由于户型面积的限制

  总价也不会太高，刚好契合大多数购房者的需求，也可作为自住的过渡；三是商住楼可以注册公司，适合新成立小企业办公。现在国家鼓励创业，创业就需要创业空间，而现在的商住楼，比如“红城”、“金府SOHO”，大部分都提出“SOHO”概念，即办公与居家融为一体，特别适合初出茅庐的创业者。

  说到商住楼最大、最吸引人的一个特点，那就是相对普通住宅低廉很多的价格。据相关机构调查了解，40年产权公寓的产品销售报价从2007年的5635元/平方米上升到2009年的5961元/平方米。从近年

  整体销售情况看，在周边环境、交通、配套等各方面条件相当的前提下，40年产权酒店公寓售价普遍比周边70年产权住宅项目售价低15%～20%。而同一个项目中，有部分楼栋、单元或楼层设计为40年产权商业性质，尽管在环境、景观、配套、户型设计等方面基本一致，但因产权年限不同，导致价格差异同样达到15%～20%之高。

  优缺点综合衡量圈定三类适合投资人群

  需要提醒大家，不要看到商住楼有如此多的优点，投资门槛又低就贸然下手，这类投资项目的缺点同样不可忽视。比如，40年产权公寓由于是商业性质地块，地块规模往往较小（多在20亩以内），没有单独的小区配套，在建筑形态规划上也基本以高层为主，楼间距小、容积率高、建筑密度大、绿化率低成为项目的基本特征。而由于是商业性质，这类公寓在朝向、采光、进深等方面可规避住宅开发较多的硬性规定，导致在采光、通风等方面普遍存在不足。同时，由于商住两用房（清水）无法确定业主的使用功能，导致业主有的办公有的居住，使用时相互带来负面影响。另外，水电费商

  用、不通天然气、不能办理入户也是其硬伤。这些劣势是投资者在购买前需要仔细打量综合考虑的。

  优缺点结合来看，商住楼的投资比较适合以下三类人群。第一类：纯粹的投资客，完全不考虑自住。第二类：首次及过渡性置业者。刚参加工作且支付能力相对有限的人群，可以通过购买此类产品满足其过渡型居住，同时兼有一定的投资功能。第三类：成长型中小企业及创业者。商业立项的公寓因为可以注册公司，加上总价低、物管低，办公的同时可以居住，是中小型企业及SOHO办公群体的不错选择。        本报记者