业内人士表示，二手别墅行情低迷，卖家调低预期才能促成交易

  “目前二手别墅市场最大的问题，就在于卖家对于理论交易价格和实际成交价格的误判，卖家估价稳定在火爆行情的水平，而买家的价格预期已经到了相对的低点。”上周，本报独家报道了今年前五月成都二手别墅成交下滑5成的消息后，不少业界人士发出如是感言，他们认为，在目前的情况下，很多卖家急需用钱而别墅却无法变现，都是因为估价错判，建议调低预期，使报价与成交价接近，从而促成交易。

  案例：

  挂牌10天成交，报价接近成交价

  想必很多读者都还记得，5月中旬，“二手别墅情报站”发布了135****4098出售“街子镇自建别墅小院，占地面积2亩，地面建筑面积占地288平方米，近1100平方米为花园面积，小院由三个独栋别墅围合而成，2006年建的房，装修使用过，双证齐全，使用年限为70年，拟售价136万元”的信息，按说，这套别墅除了占地大点外，基本没有什么吸引人的地方，但是这条短信却有超高的人气，见报当天就接到了40余位读者来电，有近十位读者甚至迫不及待地想要到现场去看房了解情况。5月下旬，房主蒋女士来电告诉本报记者，她这套别墅成交了，成交价格130万元。

  报价136万，成交价130万，信息发布10天，为什么街子镇的这套二手别

  墅能够在行情低迷时成功交易？“说明华西报的影响力强，成都别墅周刊的关注度高，还有就是快铁的开通制造了热点。”这是房主蒋女士的原话，但在业内人士看来，“其实，这是因为蒋女士在报价时考虑了现实情况，体现出出售的诚意，所以能够快速变现。”一家二手中介的老总认为，无论是从区域、产品本身来讲，这套二手别墅的优势都不是特别明显，但蒋女士很讲究自己的报价对买主的心理打动，从130万元的成交价看得出来，在双方都拿出诚意的情况下，交易就能促成。而蒋女士则透露，其实之前自己也考虑过报价150万元，但又怕别人一看这个价格就吓退了，而自己所想的成交价格就是130万元左右，于是在发送的信息中就只填了136万元。

  支招：

  报价越接近购买心理，就越易成交

  “目前的市场情况是，想买别墅的人其实是边看边等，一是看价格，二是等政策，遇到卖价接近自己心理预期的，就可以出手。”21世纪不动产新乐城店别墅部经理马超表示，越是在行情低迷、政策面不明朗的时候，要买家掏钱就越不容易，因为几乎所有人都有追涨杀跌的习惯，在这个时候，如果急需用钱，想将别墅变现，就特别考验买家对自己的别墅给出合理的报价，越是接近市场的购买心理，就越易成交。

  而专业从事二手别墅中介的名墅坊总经理廖长志则认为，今时今日的现实情况已经充分说明，整个楼市的价格下调已成定局，难测的是下调幅度究竟有多大。在二手别墅市场，只有千万级的别墅产品受市场的影响较小，因为这类购买群体对多少三五十万元几乎没有什么概念，但对绝

  大多数的购买者而言，他们购买的产品类型不超过500万元，因而三五十万绝对是撬动他们出手的杠杆。比如本报曾报道过的，成都后花园一套二手联排别墅，其市场理论售价可以是350万，但最终成交在320万，所以卖家确实有必要调低自己的预期，因为理论成交价格和实际成交价格是有差距的，能够交易才是硬道理。

  廖还支招说，其实出售者在考虑报价时，可以很容易找出自己别墅的成交价格大约是多少，除了别墅的建设年代、房型、花园大小以外，还要看通风采光、装修情况等，最后一点是要会综合该小区房屋在二手市场的历史成交价格，只要对比以上几种参数，对别墅的估价就会比较准确，也能使自己的别墅能够在低迷的市场上成功交易。

  记者张焱