首次明确利率新政包括存量房贷客户，三套房贷执行基准利率的1.2倍

  中国银行出台了房贷新政以来最“严厉”的房贷细则。该行23日发布在其网站上的细则显示，除重申房贷新政措施，并表态“原则上暂停第三套及以上住房贷款”外，还在所有银行中率先提到存量房贷的处理方法：根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时，将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。而以此推断，原本享受7折利率优惠的首套房贷客户，将被全面上调至8.5折。

  中行将在利率调整方式到期时，将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍

  中行举动或具行业导向意义

  中行是同业中最先明确存量三套及以上房贷利率浮动比例为基准利率的1.2倍的银行，而此前政策并未就三套及以上房贷利率设立定量标准，工行和建行最新的表态则是，对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平，中行此举对其他商业银行或具有导向性意义。

  尽管此前各大行纷纷将首套房贷利率的优惠从7折提高到了8.5折，但均针对的是新发放贷款的客户，并不涉及存量客户。而工行、建行此前发布的最新版执行国务院最新规定的房贷细则，也未提及对存量房贷调整的问题。

  中原地产项目部总经理黄韬认为，其他行同样会根据与客户的合同约定，对存量房贷利率做调整，不过中行应该会是执行最为严格的银行。

  一银行人士指出，其他银行想跟进可能会有困难，因为在2008年底在将首套房客户的房贷利率优惠从8.5折降至7折时，并不是所有银行都补签协议，大多数均采取了自动调整的方式，给予了客户优惠，如果此时要上调，可能会引起客户的强烈反对。

  另外，中行表示，将积极支持居民购买套型建筑面积在90平方米以下的首套自住房和保障性住房，继续给予人民银行公布同期同档次基准利率0.85倍的利率优惠，满足居民基本住房需求。

  暂停发放三套及以上住房贷款

  中行还在细则表示，对于购买首

  套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不低于30%；对于已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍。

  中行表示，将严格限制各种名目的炒房和投机性购房，原则上暂停发放第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。

  同时将加强个人住房贷款审查，严格履行“面测、面试和居访”程序，保证借款人身份和交易背景的真实性，防范虚假个人贷款。加强贷款用途审核，不得发放无指定用途的个人贷款，防止信贷资金违规流入股市、房市。

  房价上涨过快地区将严控房贷

  对房地产开发贷款，中行表示，将重点支持经济比较发达、房价波动相对平稳、以自住需求为主城市的优质房地产开发项目，大力支持中低价位、中小套型普通商品房的开发建设，积极支持列入当地政府建设计划的重点安居工程项目。

  对于近期发展过热、以外部投资需求为主、房价上涨过快的地区，将严格控制贷款。对于存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假个人贷款等行为的房地产开发企业，则不发放新的贷款。

  □解释

  分三种情况决定是否上调利率

  “合同约定，利率调整方式到期”如何解释，是否就是按揭贷款中惯常的依据央行是否加降基准利率，由银行直接进行的“一年一调”或“一季一调”的调整呢？

  中行相关负责人在接受记者采访时解释说，中行与客户关于房贷利率优惠合同的约定存在三种不同情况，该行对存量贷款利率优惠的调整并不是单方面、强制性的“一刀切”。

  第一种情况是，从2009年一季度开始，中行总行向各分行下发了有关房贷合同补充协议的通知，补充协议

  规定房贷利率优惠期设定为2年，到期之后利率再进行调整。由于该通知并非强制执行的补充条款，只有部分客户签署了该协议。

  第二种情况是，从今年1月1日开始，中行总行向各分行下发了新的房贷合同文本，明确房贷利率优惠期限为2年，到期之后的利率再进行新的调整。但由于各分行的进度不一致，有的分行还没有执行新合同文本。

  该人士称，对于上述两种情况签署了补充协议或新房贷合同文本的客户，其享受优惠利率的期限为2年。

  第三种情况，即对于2009年没有签补充协议的优惠房贷利率客户，以及今年未按照新房贷合同文本签约的客户，中行将按照具体签约房贷合同里关于利率优惠的条款继续执行。

  比如签约贷款合同文本中约定7折房贷利率优惠享受20年，中行将继续按照合同条款年限执行；签约贷款合同中没有对房贷利率优惠期限的说明，但其解释性条款中提及“双方有约定的另外执行”，中行将和该购房者就优惠利率的调整进行单独处理。 据《上海证券报》《东方早报》

  □动向

  国土部已完成对25家房企融资的初审

  证监会有关部门负责人23日表示，证监会将联手国土资源部，审核房地产企业融资申请。目前证监会已将41家房地产企业融资申请送交国土资源部征求意见。国土部将针对企业是否存在违法取得土地、土地闲置、拖欠地价款、违规调整土地用途或规划条件等几方面问题予以审查，并据此出具是否支持融资的意见。

  据了解，证监会目前正在审核59家房地产公司的融资申请。其中再融资48家，余下11家为IPO申请。41家企业的融资申请已送交国土部。

  目前，国土部已经对25家企业进行了初审，并将于近日把正式审核意见反馈给证监会。证监会将结合该意见，进一步审核房地产企业融资是否符合发行条件。

  证监会相关负责人表示，目前已拟订两类企业纳入和国土部联合监管的范围。一是募集资金拟投向房地产项目的股权类融资企业；二是募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金或归还银行贷款的内容，且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业。

  该负责人称，这是为了避免企业“擦边球”，将募集资金间接用于房地产项目。此外，考虑到债券融资成本较高，且具有一定的市场约束机制，发行公司债的房地产企业暂没有被纳入联合监管范围。

  目前，证监会和国土部已初步建立起有关房地产企业融资的综合监管原则和工作机制。在试运行一段时间、积累一定经验后，证监会和国土部将就当前房地产企业融资的监管要求联合发布指导意见。

  据中央人民广播电台、宗欣