“新政”铿锵三人谈
三人行，必有吾师焉。在这个阴晴不定的四月，楼市调控政策如电闪雷鸣。此时此刻，我们最需要的是富有智慧的对话与探讨：这些政策究竟会对房地产行业产生什么效应？会对房价产生什么样的影响？调控大背景下，购房置业者又应该怎样选择才更理性与稳妥？就此话题，本报记者昨天连线著名经济学家杨继瑞教授、成都开发商代表王晓白以及著名策划人杨健鹰三位先生作为“铿锵三人行”嘉宾就此展开深度探讨。
【对话杨健鹰】
政策会制约整个房地产业
杨健鹰（成都城市发展战略专家团首席顾问、四川大学策划研究中心常务顾问、西部策划先生、成都健鹰策划公司总经理）
记者：在您看来，这次调控会对楼市带来哪些影响？
杨健鹰：说实话，这些政策出来后我有些担心，担心这些政策的目的虽是控制房价，但最终会形成对整个房地产业的制约，给整个行业带来灾难性后果。
记者：有这么严重？
杨健鹰：这些政策中，最有杀伤力的是“控制异地购房”。这种强硬政策虽然会带来市场观望，导致房价降温，但如果持续时间太长，但也会产生严重的后遗症。因为这手段本身就是一种非常落后的方式，相当于用6.0版指导9.0版，典型用落后的计划经济手段来完成市场经济发展模式，这限制了国内资金流动。资金都不能流动了，行业当然会遭遇毁灭性的打击。房地产是国民经济支柱产业，是国家及地方财政重要收入组成部分，是五十多个行业发展命脉所系。如果这么一个行业出现问题，你可以想象会是什么结果。
记者：那您认为应该怎样调整才好？杨健鹰：要调整楼市，我们必须先认清并且正视楼市的真正症状是什么。在我看来，中国楼市之所以屡次调控屡次无效，都是没有正视中国房地产的本质问题所在。其核心问题，就在于是以土地垄断进行房产的市场开发。换言之，也就是在垄断的基因上进行市场化运作，这就好比地方一把手同时担任某公司的法人，你想他的公司可能会轻易亏钱吗？
记者：应该如何对症下药呢？
杨健鹰：这要看治标还是治根。如果治标，我认为可从以下几个方面介入：一是坚决执行土地增值税制度。很多开发商，早早以60万/亩拿地，几年后再与那些以160万元/亩拿地的开发商同时开发。高地价与低地价项目同时起跑，暴利还可能被避免吗？这时应该征收前者每亩100万的增值税，迫使拿地者早开发。二是改善土地出让方式。为什么不能实现土地出让的多元化呢？垄断必然产生暴利，这是马克思的原话。三是银行要收紧银根，严禁银行资本流入炒房市场。如这次出台的二套房五成首付，就是非常好的政策。让炒家用自己的钱去玩。第四是要增加廉租房供应。经济适用房已经不太合适了，因为大多与商品房已经很接近。
记者：您如何看待这次出台政策对成都的影响？
杨健鹰：成都不可摆脱中国楼市的大背景。但我感觉成都房价总体上还是柔和的。但如果有关异地置业这条政策不取消，市场很可能会由观望导致滞销，由滞销导致促销，再导致部分企业资金出现问题。但我认为，这条政策持续时间不会太长。
【对话王晓白】
开发商应自我反思
王晓白（成都房地产开发企业协会会长，成都金房集团董事长，开发有金房苑、竹韵天府、水韵天府等项目，专著《楼之思》被原建设部副部长杨慎喻为“业界之光”）
记者：在您看来，这次政策调控对楼市会带来哪些影响？
王晓白：影响肯定很大。究竟有多大还需要看接下来的两个细则出台：一是调控是否真的一刀切。如果一副药医全国病，那么影响面肯定巨大，而且可能连带产生副作用；但如果是针对个别区域不同对待，那么对成都的影响面相对较小。其次是尚未正式公布的物业持有税，如果这个政策也出台，那么会立即带来市场的整体观望情绪。
记者：开发商应如何应对此次调控？
王晓白：4月16、17日，金房集团接连两天都在都江堰开会，重要内容之一就是对这个政策的理解与对房地产行业的自觉反思。我认为，房地产企
业真的已到该好好反思的时候了。比如我们应该反思，作为开发企业，我们在市场中究竟应该处于什么样的位置？这么重要的一个民生行业，到底是总理说了算还是总经理说了算？我们需要理性面对，也不要指望市场会重复2007年与2009年的走势，每一年的市场大小环境都不一样。理性定价，理性开发，唯有如此，才能应对一切疾风骤雨。
记者：这次调控是否在意料之中？王晓白：早在两会前后，政府就已经对房地产也给予了反复警告。两会上，房地产也是关注度最高的行业之一，其已经超越民生概念，而上升到社会和谐的高度。在如此背景下出台系列严厉措施，也可谓是情理之中的事情。
记者：在您看来，这轮政策对房价有什么影响？
王晓白：应该说，在一段时间内，对部分价格虚高的区域价格会影响较大，但对于一些价格合理的区域，影响不会特别明显。我也相信地方政府能够根据实际情况，制定出引导楼市更加健康、理性发展的科学措施。成都的房价在全国房价水平之下，我认为这次调控对成都的房价影响不会太大，即使会有调整，但调整之后会很快转暖。
【对话杨继瑞】
楼市会有一个调整期
杨继瑞（经济学博士，教授、博士生导师，西南财经大学党委副书记，享受国务院颁发的政府特殊津贴专家）
记者：您如何看待国家此轮调控？杨继瑞：这系列政策都是积极而健康的。应该说，从今年两会到现在政策出台，国家相关部门是经过慎重考虑研究的，而且从此次出台的具体政
策来看，呈现出明显的精准打击特点。对于投资者而言，政策的打击是极其严厉的；但对于首次置业者而言，又体现出支持态度。
记者：此次调控对市场会带来哪些影响？
杨继瑞：对于过快上涨的房价，会有明显的平拟作用。市场会出现盘整，接下来可能会有不少开发商会打促销牌。但我认为，就楼市投资性而言，上海、北京、广州、深圳等一线城市的投资性质更加严重，这些城市受到政策影响也会更大。对于成都等二线城市而言，我个人认为投资性需求还尚未成主流，刚性需求与改善性需求才是其真正主流。成都房价不会因此产生大的波动。
记者：但不少人都认为房价可能进入下调期。
杨继瑞：我们应该注意到，目前市场的刚性需求还是很强大的。虽然有不少炒房者是在用银行的钱买房，但同时也有不少炒房的老百姓，用的都是他们自己的积蓄在买房。大家都有钱，但市场却缺乏投资渠道，股市又风险太大，因此也不一定要指望这些投资者永久撤离，即使撤离也可能会很快返回。另外，就从持有资金的安全性而言，在通胀的预期下，房子即使不能带来增值，但只要能够保值，也仍然会成为市民保证资金安全的重要投入渠道。
记者：那您认为这次政策的意义在哪里呢？
杨继瑞：最大的就是窗口效应，对贷款型购房泼了瓢冷水。其实从这一点也可以看出，政府此次出台政策的最重要目的，或许并只在于房地产本身，而更重要的是要保全金融机构的安全。 记者姜军
王晓白
