【编者按】

  基因（Gene，Mendelianfactor）

  是指携带有遗传信息的DNA或RNA序列，也称为遗传因子，是控制性状的基本遗传单位。基因通过指导蛋白质的合成来表达自己所携带的遗传信息，从而控制生物个体的性状表现。

  对房地产企业来说，它也有其生命成长的内在基因，它是企业永续经营的准则和安身立命之本，它同时是企业每一个员工共同遵守的不变信念。这便是企业的“生命基因”。这里，我们分别从在蓉品牌房企的成长基因、扩张基因、创新基因、服务基因、责任基因、美学基因6个方面，一一解构这些企业赖以生存发展的原始因子和个性状态。

  成长基因

  【成长基因·表现】

  未雨绸缪不断强化危机意识

  【成长基因·定义】

  房地产是高风险、高回报的行业，开发商开发一个楼盘容易获得成功，但要数年获得稳健发展开发多个楼盘就很难，企业要持续成长只能寄希望于理性观念，只有那些符合社会规律、经济规律和人性健康需求的理性观念，才会把企业逐步引上更加稳健的成长之路，这便是企业的“成长基因”。

  大江东去，浪淘尽，千古风流人物。大浪淘沙，楼市里，谁能基业长青？企业是有生命的，企业家都希望基业长青。然而，纵观诸多行业企业，唯有房地产企业的寿命最短，平均不到三年，中国企业的平均寿命为8年，原因何在？

  一方面，在于中国房地产行业起步晚，上世纪80年代初才开始起步，1998年才获得全国性发展；相应的房地产企业也都很年轻，普遍成立时间不到十年，年龄在十五年以上的就算“老牌”开发商了。

  另一方面，则在于中国房地产行业非常“急功近利”，完全是一个高风险、高回报、低门槛的行业，也是一个“高出生率”、“高淘汰率”的行业，即使在行业非常景气的情况下，开发商的淘汰率也在15％以上。一些开发商本身就是项目公司，所开发项目一旦售罄，企业基本上也就宣告寿终！在这一轮大的经济调整中，就是一般的开发商也难免被淘汰。业内普遍认为，今年房地产行业淘汰大赛已经开始，明年开发商的淘汰率将达到60％以上！

  所幸的是，在成都楼市，不乏基业长青的开发商，而且是一些品牌企业，他们大多有十余年的历史，而且依然在楼市占据着重要的市场份额，有着巨大的行业影响力。有关统计显示，蓝光、龙湖、华润、中房、万科、中海、置信等品牌房企占据了成都市楼盘销售排行榜的前10名。多种迹象表明，当今的成都楼市，蓝光、置信、博瑞、天合、合力达、朝阳、森宇、金房等本土开发商在长年的征战中，已奠定了雄厚的实力，树立起了良好的品牌意识，而中海、万科、华润、珠江、中粮、雅居乐、远大、恒大、万达、龙湖、新鸿基更是全国性的老牌实力型开发商，在成都楼市可谓是风光无限！

  作为中国房地产标杆企业，万科的组织结构就力图确保“基业长青”。在“寒冷”的楼市中，万科自去年底就率先进行价格调整，始终领跑于行业。本土企业中，蓝光是开发商中的又一大榜样，注重产品研发，注重企业规范管理，在成都率先导入CRM管理理念和管理模式。

  国内优秀开发商如中海地产、金地集团、华侨城地产，也都导入了CRM管理模式。本土开发商中，置信是又一个较优秀的企业，非常注重人才培养。对这些硕果仅存的开发商进行分析，我们会发现各种各样的秘诀：比如说政治敏感度高；比如说持续创新能力；比如说善于培养发掘人才；比如说未雨绸缪的危机意识…… 记者姜必刚

  扩张基因

  【扩张基因·表现】

  四面开花“区域标杆”遍布成都

  【扩张基因·定义】

  没有一个品牌开发商的骨子里不流淌着扩张的血液。版图的扩张以及规模的扩大，都能够撩动它们内心深处最为原始和野性的好斗性，而攻陷后的快感也让品牌开发商毫不犹豫地对自己的竞争对手施以重手。在扩张的道路上或许强手如林，或许荆棘丛生，但是犹如“大国梦想”的欲望依然弥漫。是品牌，就不会放弃对扩张的膜拜。

  蓝光从亿元的销售到近50亿的销售，从一个十几亩地项目到10多个项目同时上马，仅仅花费了不到10年的时间，扩张速度惊人；同是民营的置信，从最初的双楠走出时，没有人可以预料到今天它会成长为拥有几十个子公司，项目遍布成都及其周边城市的品牌。蓝光和置信代表了成都本土开发商的扩张梦想，当他们的旗帜插遍了成都版图的时候，它们又何尝安于现状，对成都域外的窥探也成为了他们心底时时引发的冲动。

  本土尚且如此，那些本身来自域外的开发商们本身就是各个房地产集团扩张的产物。它们是全国版图的一点，更是本区域这张大网的发源。扩张已然是他们最为重要的历史使命，中海、华润、万科、恒大、龙湖有谁不是四面开花？而类似“区域标杆”、“领军者”这样具有强烈扩张色彩的字眼更是在他们的言行中不折不扣地施行着。即使是后来的华侨城、保利、新鸿基、新世界、富力等公司，虽然不能实现在全局上的胜利，也要在某一个项目的战役中打响自己的名头。

  纵观TOP50强5年的历程，在龙争虎斗的排名过程中，就是对市场扩张一次浓缩的表现。蓝光在最近一两年对置信的反超；去年中海最后关头痛失榜首；华润死死咬住万科、中海的排名。这些简单的排名背后是这些公司在市场上寸土必争的搏杀；是它们在市场开拓中大胆的先行……

  今年的TOP50强，我们再来看看这些品牌的扩张基因到底有了怎样的结果。我们看到了龙湖在进入成都短短几年，完成了7个项目的吸纳；华润在悄然吞下数块土地后三个大盘齐动的后发制人；看到了中海冒市场大忌重兵城南，却精心布下城南核心圈的战略布局；看到万科短兵突围，巧妙地穿梭在成都的生地熟地上，营造产品的奇迹；更看到了如华侨城、保利等逆市突围的高手……正是一次次地选定目标、进攻、攻克中，使它们在楼市的地位得到了稳固。 记者张杨

  责任基因

  【责任基因·表现】企业公民用“作品”造福社会

  【责任基因·定义】

  企业的“企业责任”，国际普遍认同的理念是，要求企业在创造利润、为股东利益负责的同时，还要承担对消费者、员工、社会、环境的责任，包括遵守商业道德、生产安全、重视员工合法权益、推动技术进步、保护环境和节约资源等，以实现股东、员工、顾客、供应商和社会公众利益相均衡。能永续发展的优秀品牌企业，无不自觉履行社会责任。

  什么样的企业是优秀企业？什么样的企业是品牌企业？

  目前，“社会责任”，成为世界上公认衡量优秀企业的重要标准之一，一个优秀品牌企业应该是“取之于社会，回馈于社会，造福于人类”的企业。

  盈利是一个企业的生命动力之所在。对于房产开发商来说，要实现盈利，主要通过卖房来体现，而房屋性价比高低，是衡量企业利润合理与否的一个重要指标，长期在楼市征战的品牌开发商，即使在2004－2007年高利润时期，企业也得以高性价比的产品赢取市场。作为本土最具实力的品牌开发商之一，蓝光一直以高性价比的房屋占领市场，其开发的房屋通常要比周围同档次楼盘便宜；作为中国房地产企业的领军者，万科在过去十几年间，在深圳、广州、上海等地，也一直以高性价比的产品取胜；而恒大更特别注重楼盘的性价比，推行的“开盘必特价，特价必升值”营销思路在业界颇受好评。

  当然，企业制定产品价格策略，不仅受产品成本影响，还受产品的市场行情影响，在行情不好的情况下，开发商履行责任就面临一个悖论——楼盘降价促销，究竟是对前期业主负责，还是不降价对前期业主负责？这看似是一个两难的课题，从表面上看，降价促销毫无疑问损害了前期业主的利益，直接表明前期业主购买的房屋贬值了，从这点看，开发商就没有对前期业主负责；另一方面，在周围楼盘尤其是新上市楼盘低价倾销的情况下，如果开发商不降价促销，楼盘销售完全陷入停滞，开发商收不回资金，就无钱投入项目建设，就有可能导致楼盘烂尾，就将对前期已购房业主造成更大损失。

  企业还应以高度的社会责任感，积极投身社会公益慈善事业。这方面，蓝光一直在以自己的行动，履行企业的社会责任，累计捐款捐物超过7000万元。万科、保利、华侨城、中粮、中海、龙湖、恒大、珠江投资、大连万达、融创、金科以及本土的置信、合力达、天合、润扬、中房、园丁、铸信、地建、金瑞泰等诸多开发商，无不热心社会公益事业，尤其是“5.12”汶川大地震发生后，各大开发商更是积极投入抗震救灾工作。记者姜必刚

  服务基因

  【服务基因·表现】

  周到服务关注业主生活质量

  【服务基因·定义】

  服务基因，是指房地产企业以“服务客户”为企业理念，或以“客户为中心”的运作模式，或在“尊重客户利益”的基础之上的一切举措。我们相信，只要一个房地产企业以服务的“姿态”或“心态”去尊重购房者，那么，这个企业就会有服务的基因在激励着这个企业快速发展。

  谈房地产的“服务基因”，可能被许多人片面理解为后期的物业管理服务，实际上，服务基因，应该贯穿在整个房地产运作过程之中，包括项目选址、规划设计、销售模式、联谊活动和终端的物管服务。

  在成都房地产界，把服务作为企业的生存发展之道，甚至作为企业的一大核心竞争的开发商不在少数。万科曾被公认为“地产服务精神”的标签，几年前就被业界极力追捧。万科之后，蓝光地产也成立了蓝光客户俱乐部，经常举行业主联谊活动。随后，包括中海地产、龙湖地产、华润地产等品牌企业纷纷仿效，均在今年举行了多场与业主之间的互动联谊活动。

  其实，许多企业把服务精神深入到了企业的骨髓，例如龙湖地产的企业宗旨是“龙湖善待你一生”，万科地产提出的是“建筑无限生活”，合景泰富地产提出的是“以心筑家，创建未来”，蓝光地产提出的是“客户满意是我们的第一目标”，置信地产提出的宗旨是“为你想得更多，为你做得更好”。也正是在这样的文化思想指导下，龙湖地产优质的物业管理出现了。而蓝光地产开发的项目在项目选址时，都会选择区域交通成熟的区域，合景泰富即将在成都亮相的叠翠峰项目，会出现两层架空的全景观建筑，并把架空层360度全精装修，以打造业主们的第二个会客厅。另外，万科每年都会举行社区运动会，朝阳集团多年来一直倡导“坦诚交易，阳光利润”的企业宗旨，置信地产会在销售之后，一直关注业主的生活质量，并把它作为企业的核心竞争力。

  在房屋销售环节，开发商表现出来的服务热情让每个购房者感同身受。特别是在房屋销售时候，每个售楼小姐都热情异常，促人下单。蓝光地产在售楼部准备了雨伞，万科地产在售楼部准备了饮料，置信地产准备了儿童游玩的设施，龙湖地产准备了糕点和饮料，这就是一个企业的服务精神，其实就是在“善待”业主们。

  今年在汶川大地震发生后，几乎所有品牌地产的社区物管服务都上演了数不胜数的感人事迹，业主和物管公司之间的距离拉近了，其实质是融洽了开发商和业主的关系，也是在提升企业品牌的服务基因。  记者欧波

  美学基因

  【美学基因·表现】

  完美演绎追求居住的至高境界

  【美学基因·定义】

  成都的开发商一直在探索，如何将最具时尚感的“美学基因”融入建筑、融入居住着的生活方式，美学基因更像是一门综合的艺术。这就好比开发一个项目，从规划、设计、到实施建造需样样精巧，点滴中渗透。形态和景观打造出的艺术感能够赋予建筑生命，而开发者必须将这种艺术的美感和活力完全展现出来。

  在这个快节奏的时代，物质基础和条件不停飞跃，各种各样的重大转折每天都在发生。工作方式发生变化，生活环境发生变化，生活观念发生变化……一个以品质为本的时代，日益影响着我们每个人的生活。在我们生活的高楼大厦中，什么样的美学基因能够体现我们的生活品质？什么样的美学基因能够让建筑历久弥新？

  所有到过麓山国际社区的人都不会怀疑麓山房子的品质。结合麓山特有的浅丘地貌，汲取世界的居住精髓，所有的建筑都以低密度的姿态融入麓山的原生地形之中，拥有尽可能敞开的观景角度与视野，自然与建筑和谐共处。万华将艺术的美学基因一点点植入到麓山，至今，麓山仍吸引着全国各地的人们如朝圣般涌入。

  回味中海在成都的开发足迹，从中海名城、中海国际社区再到中海城南一号，可供借鉴的案例不胜枚举，自2000年以来，几年时间，中海在所有成都人心里，已建立起了一种无可替代的品牌形象。这种形象的出现，是因为中海28年来对产品品质的精雕细琢，对建筑美学基因的完美诠释，努力向世人倾力构筑的生活梦想。

  2008年是龙湖在成都更趋成熟的一年，无论是长桥郡还是世纪峰景，龙湖正在源源不断带给成都人新的惊喜。

  施与多年对高端产品研发的精髓，龙湖将尖端居住理念的领悟完美演绎，将生活方式推向了格调居住的至高境界。龙湖利用对建筑美学的理解，不仅为成都购房者提供了更多更好的选择，也把与众不同的龙湖生活价值观念带给了成都，用龙湖方式全面影响、渗透未来成都的房地产市场和人居生活。

  事实上，从最初的清华坊、丽都花园，到现在的仁和·春天大道、中海·龙湾半岛、麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、成都雅居乐花园、龙湖·长桥郡、中粮·御岭湾，我们看到的是开发者对产品的不断升级和自我超越。也正是有了像中海、麓山、华润、龙湖、雅居乐等这样品牌开发商的践行，我们生活的城市被赋予了新的美学价值。建筑，不仅是物质的，更是艺术的，是源于对居住文明的思考。 记者宋皇

  创新基因

  【创新基因·表现】

  全新产品不断涌向市场

  【创新基因·定义】

  创新基因，是指公司以不断的创新拓展作为自己生存发展的理念。无论是公司组织结构调整，还是利润增长模式变化，无论是最显著的产品创新换代能力提升，还是上市时的营销造势独特新颖，只要是不断推出了创新产品的良好企业，都是我们TOP50强热切关注的对象。

  凡大公司大品牌，在发展公司核心竞争力时，都会注重公司生存和发展的创新水平，尤其是非常注重产品的创新研发能力。这是任何一个品牌企业发展壮大最显著的共同生命基因。

  置信集团2002年推出的芙蓉古城，开了全国中式别墅先河，随后，清华坊、江南房子等都相继跟进，掀起了成都中式别墅开发热潮。芙蓉古城连续开发了几期，今年亮相的芙蓉古城算是第七期了，每期都是对中式别墅的不断创新和演进。置信丽都花园巴厘岛推出的90平方米头等舱，也是对户型设计的一次革命，今年率先推出的8度抗震楼盘玉园清水湾，又是一次顺势而为的创新。还有蓝光地产在2004年从商业地产转身到住宅开发，现在还扩展到了别墅开发，总部基地等全面而丰富的产品线。中海地产从最早进入成都的外地企业，8年开发了8个楼盘，龙湖地产快速猛攻，旗下每个楼盘都是完成一次对自身的创新和突破。

  时间进入2008年，创新与突破更是成为了所有房地产公司的血脉基因，尤其是在楼市遭遇宏观经济放缓，在汶川大地震、全球金融海啸的多重影响下，楼市趋冷，自住需求成为消费主体，市场迫使楼市推出富有创新生命基因的产品，也迫使开发商以全新的心态审视当前和未来的发展之路。物竞天择，适者生存。我们发现，2008年成都很多企业已经涅槃重生，当销售迟缓时，先知先觉的品牌开发商们，以创新的营销方式领跑了楼市。

  2008年，我们看到在产品结构上，开发商也顺时调整。产品研发创新上，一个个令人耳目一新的产品不断涌向市场。光合建筑英郡，25度恒温的摩玛城，8度抗震建筑玉园清水湾和红树湾，还有被誉为“中国第一高层隔震建筑”的凯德风尚，不仅仅是隔震创新，该项目全面采用建筑科技，在绿色、环保和节能上都有创举；来自广州的“豪宅专家”合景泰富即将推出成都双层架空的全景观建筑叠翠峰，将会让人们体验一种全新的全景观生活方式。国嘉地产联手香海中渝置地，推出“纯空中别墅”四海逸家，让人们体验一种高层别墅的别样生活。 记者欧波

  下周三首次抽奖

  12月3日（周三），本次有奖投票活动将进行第一轮抽奖，凡参加本次TOP50排行榜手机短信投票的读者，均有机会获得价值不菲的精美家具。

  奖品设置

  一等奖：1名双人秋千一套（价值1680元）

  二等奖：2名精美帐篷各一顶（价值650元/顶）

  三等奖：3名精美凉篷各一顶（价值500元/顶）

  以上奖品均由帝加花园家具有限公司友情提供。