四川省社会科学院专家蒋华东深度解读“改善型普通自住房”政策

  昨日，一知情人士透露最新消息，四川省社会科学院研究员、资深房地产研究专家蒋华东正在主持一个研究小组，对中央10月份以来出台的系列房地产政策进行专门研究，即将向四川省有关部门提交一份专题研究报告，对有关“改善型普通自住房”政策等提出深度解读及政策建议。为此，记者专门采访了蒋华东研究员。他认为，“民生十条”已明确要求金融机构对其下调供贷，本身就意味着“第二套房贷政策已适度放松”，只不过被银行、开发商、购房者、地方政府、舆论界误读了。

  解读改善房信贷已放松

  在蒋华东研究员看来，10月22日国务院发布的“民生十条”中规定--金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，这一政策本身就意味着第二套房贷政策已适度放松。他认为，这一规定包含了两层含义：一是金融机构对居民首次购买普通自住房要下调供贷，二是金融机构对居民首次购买改善型普通自住房要下调供贷。而包括银行、开发商、购房者、地方政府、舆论界等在内，之所以认为二套房贷政策未放松，都在于没有理解到新规的第二层含义，误读了“改善型普通自住房”及其供贷这一新政。

  对于新规的第二层含义，蒋华东研究员认为，应从四个方面来理解：一是房屋应属首次购买；二是改善型普通住房应在90平米及以下；三是房屋购买是用于自住；四是不限制居民是否已有住房，即使已曾按揭购房，由于已购面积较小，需要改善，也可以购买第二套房，但只能是90平米及以下的普通房，且是自住，是首次购买第二房。从这几方面来理解，我们看到，为扩大内需，第二套房贷政策其实已适度放松了。

  正确理解促进银行开“金口”

  蒋华东研究员认为，正确理解“改善型普通自住房”，正确理解中央对“第二套房”的信贷政策已适度放松，具有重要作用和意义：一是11月5日国务院常务会议提出，当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。落实到房地产业，就是银行要开“金口”，要适度放松二套房贷政策；二是供贷政策适度放松的对象是“改善型普通自住房”，即90平米以下的住房，根据“90/70”规则，这是市场供应的大头，解决的是广大中低收入群体普遍关注的要求，既有助于突出重点扩内需，又引导了房市进一步注重民生保障；三是适度放松二套房贷，将有效刺激中小套型、中低价位商品房消费，扩大销售，激活房市，搞活开发企业；四是通过货币政策适度放宽，鼓励中低收入家庭买房，可以提振房市，拉动房产相关产业发展，有助于促进地方经济平稳较好发展；五是可有效满足中低收入群体的住房改善需求。所以，银行、开发商、地方政府、购房者应从中央政策中看到利好，而不应有所误解和观望。

  政策走向重在住房保障

  蒋华东研究员认为，尽管中央对“第二套房”的信贷政策已适度放松，但并不鼓励投资投机炒房，所以这次政策有严格界限。同时，整个房地产市场也已经转向，重在发展住房保障，这包括廉租房、经适房等和普通商品房建设。

  在蒋华东研究员看来，当前主要是要加快保障性安居住房的建设。在中央扩大内需的十条中，第一条就是“加快建设保障性安居工程”。在未来两年将投入的4万亿中，中央将有9000亿用于保

  障性住房建设。这主要是考虑到，这对改善住房供给结构、扩大内需、改善民生有着重要的作用且对内需拉动快。自1998年城镇住房制度改革以来，商品房完全市场化开发逐步造成了不合理供给结构，经济适用房等保障性住房所占比例很小，大多数城市的比例不到10％。因而，加快加大保障性住房建设成为当务之急，也将是今后房地产市场发展的一个重点，对房地产开发将产生重要变革影响。

  下一步，肯定还要进一步鼓励和支持普通商品住房的发展。从这个走势来看，鉴于房市区域性强的特点，从进一步扩大内需考虑，允许地方政府适度扩大改善型普通自住房的面积标准，可能会是第二套房贷进一步放松的考虑，值得期待。    记者姜必刚