巧用“物以类聚”

  管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定，但在长期经营中，某条街道或某一个区域，很可能自发形成销售某类商品的“集中市场”。它让商铺的租售更有保证。

  作为年末省内规模最大的商业地产投资盛会，将于周末举行的“2008华西金铺投资见面会”吸引了来自省内各地、甚至外省投资者的目光。投资商铺固然收益较高，但如何判断商铺是否值得投资却是至关重要的。近日，四川省营销学会副秘书长刘江在接受本报记者采访时，道出了选商铺的“八”字要诀：位、人、势、道、气、流、量、商。

  “位”诀：口岸最关键

  “位”就是口岸，这个是商铺是否具备投资价值的最关键因素，一个商铺的口岸好，就意味着商铺今后的经营状况有了起码的先天保障，像三益公就非常典型，坐落在成都最具代表性、最繁华热闹的商业步行街——春熙路上，占据绝版口岸，一出身就具有很好的地段优势，每天这里人潮川流不息，日均人流量达30万人，商机自然无限。

  “人”诀：人气是支撑

  “人”就是人口的数量、人口的密度和厚度。商铺经营过程中需要消费力的支撑，一个处于人口密集、繁华区域的商铺，自然就会有良好的人流量支撑，商机也会随之而来。像置信·丽都花园商铺、七里香酒店等即是如此，都是位于非常成熟的居住区域，具有足够的人气和消费潜力，据测算，这里有些口岸绝佳的商铺年租金的递增达到了10%甚至更高。

  “势”诀：规划很重要

  “势”是指投资者对商业发展趋势的判断和对政府规划的了解，这其实就是对商铺所经营的业态今后发展应有个良好的预估，以及相关部门对区域的规划、对区域内经营业态的把握，看是否和商铺经营的内容有冲突。例如量力钢材城、九峰汽配城、成都摩尔国际汽配城、天下粮仓等专业市场，都是依托所处区域商

  圈总体规划形成，其经营业态都具有很好的发展空间，有着很巨大的行业优势。

  “道”诀：交通是依据

  “道”是指商铺周边的道路发达程度和交通的通畅性。就目前来看成都市区经过了多年的交通改造建设，已经形成了非常发达的交通路网，四通八达的人流也正好能够支撑商铺人气，像廖记棒棒鸡几乎每个店都选择十字口上，“道”也成为了许多连锁店选址的重要依据。在商铺选址判断中，像海发内衣城、世纪朝阳特色商业街、融城后街等商铺周边都具有良好的交通路网支撑，保障商气顺畅到达，没有丝毫的人流阻隔。

  “气”诀：商气是依靠

  “气”是指人气和商气，看周边是否已经形成良好的消费习惯，商铺内的人气商气是否旺盛，齐力·生活广场、中海国际社区、万科城市花园、博瑞优品道·满街等商铺，都是以周边已经形成的良好消费习惯为依托，为投资者提供了非常具有想象力的投资“钱”景。

  “流”诀：人流是保障

  “流”是指人流和车流，要有让流动人口和车流驻点的地方。从这个角度讲，人流量多、口岸繁华并不意味着商铺适合投资，往往这种商铺还是假口岸，所以一定要讲究商铺周边的“流”，应该有可以让汽车停车、行人停留的地方，这一点在置信·丽舍滨江、花郡·香榭里风情商业街、EGO潮流广场、正成财富领地、天盛·大都汇等表现得非常显著，它们都处在人流密集的繁华区域，但是都为消费者提供了足够的停驻空间，能够很好地聚集人流商机。

  “量”诀：商住互依托

  “量”是开发体量和住宅与商业的比例，无论是临街商铺还是大型商场的选择都要关注周边的社区入住情况，只有入住情况和商铺体量之间形成了良好的比例关系，商业经营才会活起来，二者相辅相承。像城南商汇·锦源、城南商汇·北街、万科朗润园、蓝光·富丽花城、中房红枫岭等，都非常注重社区商业和住宅之间的这种比例，让一定比例的消费群体在适当的商业体量中和谐共生，使这些商铺今后发展充满后劲。

  “商”诀：售后莫忽视

  “商”是开发商，开发商的品牌和售后服务在商业项目中也越来越重要。商业地产在交付使用后，只有在周全的管理下才会“一铺养三代”，经营是个长期行为，管理好了商铺经营自然就更加火爆。在本次金铺见面会中参展的商铺几乎都是出自实力开发商之手，像蓝光、置信、龙湖、万科、朝阳、中海、高新、博瑞等均是目前成都开发商群体中第一阵营的代表，有着多年的开发、管理经验，所出售的商铺今后必然具有巨大的投资回报。     记者钱乐亮

  选街铺听专家说注意事项

  本周末，成都目前最热门的旺铺将齐聚“2008华西金铺投资见面会”现场，供全省投资者挑选。为给广大投资者选商铺提供一些有益的参考，本报记者特地专访了成都好易家商业地产研究专家步起，他就如何挑选街铺给出了自己的建议。

  建议1 内外街区街铺投资有差异

  步起认为，街铺通常分内街商业、外街商业、独立商业街，步起认为根据商铺不同的区域，商铺也呈现不同的特质，收益也各有特色，投资者在选择商铺时，可根据自己的需要设立不同的要素，依照重要次序，再决定购买适合自己的商铺。内街商业考量因素按重要排序：社区人口、消费层次、商铺参数（面积、层高、开间、进深、水电煤配置）、业态限制性规划等。通常收益跟随整个楼盘的价值涨跌，关联较重，增长性稍差，更适合自主经营；外街商业考量因素按重要排序：周边熟铺租金水平、人口规模、消费层次、商铺参数（增加：市口位置、人流动线的考察）、业态限制性规划等。独立商业街则更加仰仗整体规划。

  注意事项：

  1、社区入住时间：如果入住过晚，则商铺初期收益不大，投资风险增大；

  2、如果商业规模过大，或铺面数量过多，则要考虑开发商的统一经营管理问题和统一招商的问题；

  3、开间与进深比例通常适宜在1：2.5，层高考虑到装修因素，起码3米以上；

  4、如果是商业街，要考虑停车位置；

  5、商铺最好位置应当是面向人流而不是面向车流；商铺除非位于人流必经之处，通常不建议首选在街头或街尾。

  6、应该了解周边商业的租金水平，作为参考。

  建议2 店铺选择注意障碍物和行走习惯

  选择好的店铺并不是件容易的事，经常可以看到有的偏僻小巷的店铺生意年年兴隆，而有的繁华地段的店铺生意却很难做，传统的选铺法宝应用到各个独立店铺上却有不同的效果。步起认为，店铺在交通、人流量等方面有一定要求，但相同条件下细微到障碍物、行人习惯行走的方向等都会影响到商铺的经营。

  注意事项：

  1、交通便利地区，或者在几个主要车站的附近。在步行不超过20分钟路程内行人多的一边街道开店为好。

  2、接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，可吸引出入行人经过，也易于使顾客记住店铺地点。

  3、选择靠近人口会增加的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺增添更多的顾客而使其经营上更具发展潜力。

  4、要选择较少横街或障碍物一边。行人过马路，因为集中精神去躲避车辆或其他来往行人，便容易忽略一边的店铺。

  5、与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择不远的将来会由冷变热的未被人看好的街道。

  6、有时与其定好店铺经营方向再去寻找经营场所，不如先找一个地点适中、价格低廉的营业场所，再根据当地环境情况确定经营方向。

  记者符小晓