李蔚、吴昌宁、刘江三位行家纵论产品救市

  鼓励居民首次置业，支持改善型自住购房——10月22日，财政部发布“民生十条”，指明了房地产业的最新发展方向，无论是首次置业，还是改善型自住购房，都是合理的购房需求，这也是房地产市场的两大主要需求。在观望情绪浓厚，购房者日益挑剔，楼盘销售日趋艰难的今天，开发商如何才能激发这两大需求？如何在日趋残酷的市场竞争中立于不败之地？如何开发出良好的产品以实现自救呢？对此，我们请来四川省营销学会会长李蔚教授、成都市房地产发展研究中心主任吴昌宁、四川大学营销工程研究所研究员刘江博士三位行家，纵论开发商的“产品救市”之策。

  楼盘畅销得益于品质出众

  记者：我们注意到，今年下半年以来，众多楼盘销售举步维艰，但华侨城·纯水岸、保利·公园198等一开盘，销售极为火爆，犹如点燃了“冬天里的一把火”。此外，华润翡翠城、龙湖三千城等的销售态势也良好，并未受到其他楼盘滞销的影响，这是为什么呢？

  李蔚：楼市大浪淘沙，起主导作用的就是产品本身，只有用人性化的设计的优质产品才能脱颖而出，产品创新设计迎合买家的喜好。不论楼市淡旺季，开发商都不愁找不到买家。

  吴昌宁：这几个楼盘交出了良好的销售成绩单，表明了尽管楼市不景气，但是自住及改善型购房的需求始终存在，两者都属于“刚性需求”。

  刘江：这几个的热销，很大程度上得益于产品的品质，能够拥有一个好产品，就等于拥有了必胜的武器。在前几年的房地产销售中，成都不少开发商都已体会到市场的这一硬道理。

  楼盘滞销与创新不够有关

  记者：如何评价成都开发商这几年在楼盘品质方面的作为？

  李蔚：客观地讲，成都开发商是很善于学习创新的，尤其是前几年成都楼市出现了不少优质楼盘，如齐力花园1999年开创的英式花园小洋楼、万科城市花园2000年推出的退台式阳台、置信丽都花园创新设计的空中花园、2001年清华坊创新的中式别墅，不但令买家也令行家为之眼前一亮。这几年出现的优质产品相对较少，只有少数楼盘有靓点呈现，如天合凯旋城、华润翡翠城、龙湖三千城、雅居乐、华侨城·纯水岸、保利·公园198等都不乏精彩之处，能够极大地改善业主的居家生活品质。

  吴昌宁：除了少数楼盘畅销，如今大多数楼盘滞销，说明去年火热的楼市一度消磨了开发商的创新激情。

  刘江：前两三年，楼市一派红火景象，不论区域，不论品质，不论楼盘，都可以卖出好价钱，为不断催涨房价，开发商几乎只重楼盘保证，营销手段花样百出，而不是在产品上多动脑子。想想过去两三年，有几个楼盘引发的热销，不是因为楼盘搞的促销活动或所谓的品牌效应使然？又有多少是完全因为产品的创新实用，比如精致实用的户型设计，而备受追捧？如今要想在微利的市场中占一席之地，就得不断地在自己的产品上下功夫。营销只是手段，品质才是关键。

  楼市突围更需要改善品质

  记者：开发商该如何创新产品，以改善业主居家生活品质，从而在楼市中突围？

  李蔚：我们注意到，创新一直是市场关注的焦点，只是不同时期，创新的思路与方式不同。前几年楼市创新，很多楼盘都在保证建筑品质的基础上力求创新，以赢得更大的市场蛋糕，主要着眼于建筑形态风格等，并且规划、配套、环境、建筑均十分大胆。现在则更加注重内在的生活品质，因此科技住宅、人居环境、生态住宅等新内核被提上了议程。

  吴昌宁：从住宅本身来看，只能做到产品的暂时领先，但是没有开发商能够保证产品永远不落后，因此产品创新需要不断地进步。作为开发商要做创新的前卫，就要不停地转变开发理念，但创新追求的不是时尚，不是浮华的雕饰，要本着对社会负责、对城市建设负责的态度，从每一个细节上打量购房者改善型需求，做出无愧于心的项目。高扛产品主义大旗，是当前楼市发展阶段的必然。

  刘江：创新而不乏实用，这将是成都住宅研发的主流方向，集中表现在设计层面、功能层面、结构层面、技术层面、居家环境层面的创新。比如可变空间的创新、SOHO小户型空间布局的创新、入户花园的创新以及现在的空中别墅的创新等，都被广大消费者所接受，也被行业广泛采用。在现在的市场环境下，好的产品创新将成为市场竞争中的核心优势，也将为开发商带来巨大的发展机会。居住功能空间变化、节能环保和安全性是当前楼市创新热点。就三五年前风靡于北京、上海、深圳等大城市的“迷你型”小户型来说，这种产品之所以受追捧，就是通过“减小面积、降低总价、楼中楼概念”等元素来打动城市的年轻白领阶层，为开发商赚回了丰厚利润。

  记者姜必刚